土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家 東京の不動産系税理士の横川です。
ブログにお越しいただきありがとうございます！！
一棟マンションを購入するときも、新築でマンションを建築するときも管理会社を付けることが一般的です。
管理会社は様々ありますが、選択を間違えると大変なことになるケースもありますので、慎重に選んだほうが良いでしょう。
今回はマンションの管理会社選びのコツをお伝えします。
(一般的な管理形態である『全部委託方式』を前提としています)
※全部委託方式：マンション管理のほとんどを管理会社に委ねる方式
マンション管理会社とは
その名の通り、マンションの管理をしてくれる会社です。
大家にしてみれば非常にありがたい会社でもあり、面倒なことも一手に引き受けてくれます。
マンション管理会社を付けていれば、大家が事務的な作業を行うことはほぼなくなるので、管理会社を付ける方がベターです。
こちらはマンション管理会社の主な仕事です。
・入居者の管理 (入居者の募集、契約更新手続き、退去手続き、募集条件の提案など)
・建物の管理 (収支報告、清掃、修繕、工事業者手配など)
・資金管理 (家賃回収督促、家賃送金など)
などなどを任せることができます。見ての通り、マンション経営に関わるほぼ全てです。
中には悪質なケースも
マンション管理会社は、大手ディベロッパー系列の管理会社から、独立系の管理会社まで日本全国にたくさんあります。
中にはずさんな会社経営で、入居者から回収した家賃を大家に支払わない、大家への支払いを滞納するといったケースもあります。
大家からしてみれば、入金がないのに支払いだけが発生することになるため、非常に資金繰りが大変になります。
こういった悪質なマンション管理会社は倒産することも多く、家賃の入金も行われないまま、泣き寝入りとなるケースもあります。
実際に事例としてありますし、管理会社とのトラブルは意外と少なくないです。
マンション経営に関わる事務は全て代行してくれますが、管理会社選びを間違えると大変なことになる可能性があり、慎重に選んだほうがいいでしょう。
マンションの管理会社選びで押さえるべき７つの基準
マンションの管理会社選びで失敗したいために、最低限押さえておきたい基準を７つお伝えします。
他にも判断基準は多々ありますが、特に重要だと感じるポイントのみ抽出しました。
この７つを押さえておけば、トラブルに巻き込まれるリスクも減ります。
是非参考にしてみてください。
物件が所在する周辺エリアに強い
入居付けもマンション管理会社の重要な仕事です。
入居付けで重要なことは、物件が所在する周辺エリアの賃貸動向を把握することや、周辺エリアの客付け会社 (賃貸仲介会社など) との繋がりをしっかり作っておくことです。
この条件を満たすために、物件が所在する周辺エリアに強い管理会社を選んだほう方がいいです。
空室率は、管理会社の入居付けの上手い下手に左右されるため、安定したマンション経営を行いたいなら、周辺エリアに強いことは必須の項目と言えます。
現状回復工事や修繕の工事会社を選択できる
意外と重要なポイントです。
管理会社が指定する原状回復工事や修繕の工事会社は、相場以上の金額の工事会社であるケースもあります。
自分でコスパの良い工事会社の選択ができるように、自分の判断で工事会社が選択できない管理会社は避けるほうが無難です。
リフォーム会社含め工事会社は、相場より安く行ってくれるところも多いため、少しの手間で収支がプラスにできます。
担当者の変更が可能
大手ディベロッパー系でも独立系の管理会社でも、担当者のいかんによっては、管理の質や手間が大きく変わることもあります。
大手だから大丈夫ということでもなく、誰が担当するかが重要です。
担当者の経験年数や管理している物件数を確認してみることも有効です (管理している物件数が多いと、手薄になることも)。
合理的な理由があれば、担当者を変更できることの合意が取れる管理会社を選んだほうがベターです。
管理戸数が少ない場合は避けた方が無難
管理戸数が少ない場合は、トラブルが発生しやすいとも言えます。
本来、管理会社は安定的に経営ができる人気の業種ですが、管理戸数が少ないうちはまだ経営も安定しておらず、会社の財務体質が脆いケースもあり、上記でお伝えしたような入金トラブルに遭遇するリスクが高まります。
小規模の管理会社といえども、管理報酬が相場とさほど違わないなら、リスクを下げるために避けた方が無難でしょう。
管理会社の人員数が少ない
これもトラブルの元です。
中には従業員が１０人いて、半数以上が管理や経理を行う従業員、現場作業にあたる人は少数といった管理会社も存在します。
こうなるとまともに『マンションの管理』ができなくなってしまうため、ある程度の従業員がいた方がリスクは少ないと言えるでしょう。
管理会社が付いているけど、実態としては管理があまりなされていないといったケースを避けるためにも、事前に人員数などは聞いておいた方がベターです。
管理手数料が５％以内
一般的な管理報酬は３％～５％です。
管理報酬が高くても、あまり使わないようなオプションに報酬がプラスされているケースも多いため、費用対効果を考えるなら、相場と同等の管理報酬で必要なものをしっかりと管理してくれる会社を選ぶことが重要です。
タワマンなどの高級賃貸マンションなら高い管理報酬を支払っても元が取れますが、一般的な賃貸マンションでは相場以上の管理報酬を支払ったとしてもあまり効果は見込めません。
入居率が９３％以上が目安
９３％以上という数字は、しっかりとした入居付けを行っているかどうかの目安です。
マンション経営でいちばんのリスクは入居が付かないことであり、売上が上がらないことです。
こちらは日本賃貸住宅管理協会が公表している『日管協短観』のデータです。全体的な入居率は９３％前後（※『委託管理(集金管理含む)』を参照) のため一つの基準として採用しました。
管理会社ごとに入居付けに対するスタンスや力の入れ具合が異なるため、それを判断するための一つの基準が入居率が９３％以上ということです。
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