土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

ブログにお越しいただきありがとうございます！！

 

不動産ローンはいまだに厳しい状況が続いています。

一棟マンションを購入するときは頭金として２割～３割入れないと買えなかったり、要求される年収水準や資産水準も上がっています。

厳しいですね。

今回はマンションを建築するときのローンの金利についてですが、０．１％金利が減るだけで、将来のお金が５００万円以上はプラスになります。

単純計算ですが、融資額３憶円 ×０.１％＝３０万円。一年で３０万円のお金をプラスにしてくれます。
これが３０年続くと、３０万円×３０年＝９００万円。将来のお金を９００万円プラスにしてくれます。

全然違いますよね。
たった、０．１％の金利の違いで、大きな違いが生まれます。

毎年支払うものなので、塵も積もれば山となるわけです。

今後何十年も続くマンション経営なので、金利は低い方がいいに決まっています。

最近は特に、不動産投資のリスクを銀行が高く見ているため、金利も高くなりやすい状況ですが、今回お伝えするポイントも押さえてしっかりと取り組めば、必ず良い結果になります。

 

不動産ローンを申し込んだときの銀行の目線

マンションを建築するときは、当然、マンションの収益性がとても良く見られます。

個人の属性も見られますが、個人の属性は短期間で変化を加えることは難しいため、ここでは割愛します。

もう一度言いますが、マンションの収益性がとても良く見られます。

銀行は、マンションを建てたいと言っている方を、『マンション賃貸事業』の経営者だと考えています。

住宅ローンと混同してしまう方もいるかもしれませんが、マンション経営はりっぱな事業です。

事業の収益性を見て、融資するかどうか判断されます。

事業の収益性が悪いなら、銀行から見てリスクが高い。だから、リスクを金利に上乗せする。
事業の収益性が良いなら、銀行から見てリスクが低い。だから、金利を下げてもOK。

知っていましたか？実はこんな図式が成り立っています。

正解を言ってしまいましたが、金利を下げたいなら、事業の収益性を上げる必要があります。

銀行から見て、お金がしっかり返ってくるレベルの収益性が必要です。

 

金利が高くなるケース

良くあるのが、豪華なマンションを作りたいから、玄関やら壁紙やらあれやこれやを見栄えよくするケース。

見栄えをよくするのは重要です。お客さんが付かないと賃料が入ってこないので、ある程度は整える必要があります。

ですが豪華にし過ぎると収益性が悪くなるため、金利は高くなりやすいです。

タワマンなど高級賃貸なら戸数が多いので、スケールメリットを生かすことが出来ます。
見栄えを豪華にすれば、賃料を上げることも出来るので採算は取れます。

１０階建て以下のマンションだと、お客さんはそれほど豪華さを求めていないので、お金をかけて建築するメリットはあまりありません。

もちろん、玄関を綺麗にしたり、住みやすさを追求することは大事ですが、必要以上の豪華さは、建築費を上げるだけでなく、金利も上がるという二重苦になってしまう可能性がありますので、あまりおススメはしません。

 

ローンの金利を下げる３つの有効策

銀行は、マンションの収益性をとても良く見ることはお伝えしました。

マンションの収益性を上げることが、金利を低くする最短の方法です。
(個人の属性は今回は割愛します)

収益性を上げることが重要ですが、さらに深堀りしてローンの金利を下げる具体策を３つお伝えします。

 

利回りを上げる

一番有効な方法です。

例えば、
・自己資金をできるだけ多くいれる。
・建築費を下げる。
・家賃収入を上げる。

いずれも簡単なことではないですが、上記３つを実現する方法は確実に存在します。
特に、建築費と家賃収入に関してはハウスメーカーや工務店選びがとてつもなく重要です。

利回りを上げることができれば、マンション経営で失敗するリスクを減らすことができます。

マンションのオーナーにとってもメリットが大きいですが、銀行から見ても、安定した経営ができそうだと安心できるため金利が低くなりやすいです。

利回りが高いと、少しくらい状況が悪化しても借入金返済後の収支もプラスになります。

金利を下げるためには、銀行から見ても安心できる状況をこちらから作ってあげる、という視点がポイントになります。

銀行から見ると、借入金の返済が一日でも遅延した状況は避けたいため、しっかりと元本と利息を期日通りに支払えるかどうか、返済能力をきちんと見られます。

返済能力の判断には、『利回り』がいちばん分かりくて説明しやすいです。

利回りを上げれば上げるほど、金利も低くなりやすく、結果としてネット利回りも高くなりやすいので、マンション経営者にとっては、メリットしかないです。

 

リスクの無さを説明する

マンション経営のリスクが低いと、金利は低くなりやすいことは既にお伝えしました。

いかにしてマンション経営のリスクが低くて安心安全であるか、ということを説明します。

例えばこちらです。

・図面は１Kの部屋が多いけど、周辺環境からすると１Kのニーズがいちばん多い。周辺には新しい商業施設も立っているから賃貸のニーズが落ちることもあまり想定されない。
・周りの築３０年経ったマンションやアパートには、未だにしっかりと入居が付いているから、築年数が古くなってきても入居はしっかり付けられる。
・利回りが高いから、状況が悪くなったとしても期日通りに借入金は返済できる。
・たとえ家賃収入が毎年１％～２％下がっても、たとえ入居率が８０％になったとしても、収支はプラスになる。

といったことを銀行に説明してく必要があります。

 

悲観的な収支計画を作って銀行に提出することも重要です。

悲観的な収支計画とは、仮に相場が悪くなったとしたらどの程度の収支まで落ち込むかについてシミュレーションしたものです。上記の４番目のような状況を想定して、収支計画を新しく作ります。

銀行には、通常の収支計画と、悲観的な収支計画の両方を持っていくと印象が良いです。

銀行から見ると、ハウスメーカーや工務店が作成した収支計画や、施主が作成した収支計画は中立性がありません。
一方は良く見せようとする意志が働き、一方はリスクをしっかりと把握したいと考えているため、利益が相反しています。

悲観的な収支計画を作って持っていくだけで、印象が劇的に改善する可能性もあります。

あ、この人は悪い部分もちゃんと見せてくれる人なのか、といった感じです。

悲観的な状況でも、収支が回るということを示せれば、銀行もリスクはあまりないと考えてくれて、金利も下がりやすくなります。

 

専門家に事前チェックしてもらう

”自己流”は”事故”を起こす。

尊敬している方から教わった言葉ですが、少しでも不安なことがあれば専門家に相談することをお勧めします。

金利を下げるためには、こんなことが要求されます。
・ハウスメーカーや工務店選び、建築費の交渉
・銀行に提出する資料作り、金利の交渉

これらを上手くこなすには、１人では難しいのではないでしょうか。ただでさえ、マンションの建築には正解がありません。ハウスメーカーや工務店、銀行の対応も様々です。

 

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