土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

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「親が保有する土地を相続したときの相続税負担が怖い、なんとかして前もって納税資金を確保したいな」
「早めに次世代に資産を継承していきたい」
という方もいらっしゃると思います。

土地の相続税対策としてマンションを新築することは有効ですが、親が保有する土地を使用して子どもがマンションを新築したときの税負担はどうなるのか。
非常に重要な課題です。

一般的には土地を保有する方が、土地を担保にしてマンションを新築することが普通です。
土地保有者の方がローン審査が通り易いことも大きな理由です。

 

一方で子どもに資金力があり、子どもがマンション経営に前向きでご家族の同意を得ていれば、子どもがマンションを新築することも一種の方法としてはありますが、必ずしも良いことばかりではありません。

今回はあまり知られていない、子ども名義でマンションを新築するときに問題点となる可能性がある項目について、重点的に分かり易く解説していきます！

 

土地と建物の保有者を別々にすると何が問題になる？

名義人が別々であること自体は、会計上も税務上も全く問題はありません。
その資産を取得した個人や法人が、資産の保有者になる、それだけです。

第三者から土地を借りると「借地権」が発生するので、土地の保有者に「権利金」と「地代 (土地の使用料) 」を支払うことになります。

こちらは「権利金」の説明です。

権利金とは、借地契約の際、借地権を設定する対価として借主から貸主に支払われる金銭のこと。借地の契約が終了しても権利金は返還されない。
借地権は、法律で定められた契約期間が長く、契約期間終了時に貸主に正当な理由がなければ契約の更新を断ることができない。このように借地権は長期間にわたり、土地を利用できる権利であることから、借地借家の契約時に、地代とは別に権利金が授受されている。権利金の金額は地域によって異なるが、借地の場合は更地価格の60％～70％程度になるといわれている。引用元:SUUMO

 

親族間だと、親が所有する土地に子ども名義でマンションを新築する場合、親に地代と権利金を支払わずに無償で利用することが多いです。

その上で建築契約とローン契約は子ども名義でマンションを新築すると、家賃収入や管理報酬などのマンション経営に関わる収入と支出は、子どもに全て帰属します。

結果、マンション経営者は子どもとなりますので、次世代への建物部分の資産継承が早い段階で完了することになります。

しかし、土地と建物の所有者が別々になるケースは税金面などで複雑になり、いくつかの問題が発生する可能性がありますので、起こりうる問題点をパターン別に分けて解説しますので、是非参考にしてください。

 

問題➀ 親の土地を担保に入れないと、ローンが通らない

借地権はローンの際に担保にできませんので、親の許可を得て土地を担保に入れる必要があります。

親の土地に既に抵当権が設定されている場合は、追加で担保に入れることができず、不動産ローンが通りませんので注意です。

また不動産ローンを組むときに、親が連帯保証人になることを銀行から要求される場合もあります。

そのため、子どもがローンを支払えなくなった場合に親が土地を手放すことになり、親が子どもに代わってローンの返済をする必要があります。
しっかりと親と子どもの話し合いが必要になるんですね。

 

問題② 地代も権利金も支払っていないと、、

既にお伝えした通り、親が所有する土地に子ども名義でマンションを新築する場合、親に地代と権利金を支払わずに無償で利用することが多いですが、地代と権利金部分から「贈与税」は発生しません。
(意外ですが、土地を無償で利用しているにも関わらず「贈与税」自体は発生しません)

親の土地を無償で使用しているあいだは贈与税は発生しませんが、親が亡くなり子どもに土地が相続されるときに、土地が「相続税」の対象になります。

この際、土地の相続税額を算定するにあたっては更地と同様になりますので「貸家建付地」としての相続税優遇策を取ることができません。

こちらは「貸家建付地」についての説明です。
簡単に解説すると、土地の相続税評価額が７割～８割程度になる優れた相続税優遇策です。

土地にマンションを新築したとき、土地所有者と建物所有者が同一の状態で建物を有料で貸し、相続が発生した場合は、土地が「貸家建付地」となり相続税負担が減少します。
貸家建付地については、こちらの別記事でも解説しているので是非ご参照ください。
土地の相続税対策としてマンションの建築が非常に有効な理由

 

「贈与税」は発生しませんが、土地と建物の所有者が別々のため「貸家建付地」とならず「相続税」の優遇策が取れないというデメリットが発生し、トータルで見たときに税金の支払い額が増加する可能性が高いです。

通常の更地と同様の相続税負担となりますので「マンションを新築して相続税額を減額する」といった、土地を活用してマンションを新築することの大きなメリットが薄れてしまいます。

子ども名義でマンションを新築する場合は、早い段階で子どもに建物を資産継承できることはメリットですが、税金負担も考慮して何が最適なのかしっかりと選択する必要がありますね。

 

問題③ 地代は払っているけど権利金は支払っていないと、、

上記のケースとは違って、親に地代は支払っているけど権利金は支払っていないケースだと、税負担はどうなるのでしょうか。

このケースでは「贈与税」が発生する可能性があるので要注意です。

第三者が保有する土地を別の第三者が借りる場合は「借地権」が発生し、もともとの土地の保有者が「底地」を保有することになります。
同時に「権利金」の支払いが発生することも多いですが、子どもが親に「権利金」を支払わないと、子どもは「権利金」と同額の贈与を受けたものとみなされて「贈与税」が発生してしまう可能性があります。

地代とともに権利金も親に支払うなら贈与税の問題は発生しませんが、権利金を支払うと子どもの資金負担が非常に重くなりますので、現実的には権利金は支払えないことの方が多いでしょう。

そのため親の土地を使用して子どもがマンションを新築する場合には、上記の「問題② 地代も権利金も支払っていない」ケースが一般的に多い、といった関係性があります。

 

補足になりますが、土地を使用する代わりに子どもが親に少額の地代を支払っているケースでは、子どもが資金負担をしていない「問題② 地代も権利金も支払っていない」ケースと概ね同様になるため、贈与税は発生しませんが、相続税の優遇策が採用できない可能性が高くなります。

 

問題➃ 生前に土地を子どもに譲渡したら税負担はどうなるのか

建物は子どもが保有しているけど、親が亡くなったときに土地の相続を巡って争いが起きる可能性があります。
（相続時に争いがないように、土地を誰が相続するかについて「遺言書」を記しておくことも有効です）

同一人物が土地と建物の両方を保有できれば良いですが、相続のときに何が起こる分かりませんし、建物を保有する子どもに前もって土地も譲渡しておきたいというケースも想定されます。

 

では生前に土地を子どもに譲渡したときの税金はどうなるのでしょうか。

通常の値段で土地を子どもに譲渡した場合は、譲渡益に対して所得税が課税されてしまいます。
土地の所有者である親が支払う税金になりますが、早い段階で税金負担が発生します。

不動産を売却したときにどのくらい税金がかかるのか、こちらの別記事で解説をしていますので是非ご参照ください。
税率は、譲渡益に対して約２０％もしくは約４０％のため、比較的に高税率となっています。
不動産を売却したとき税金はいくらかかる？「法人」と「個人」に分けて解説

 

問題➄ 通常よりも安い金額で土地を譲渡した場合