土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

ブログにお越しいただきありがとうございます！！

 

不動産投資っていろんな種類がありますよね。

☑ 区分マンション
☑ 一棟マンション
☑ 戸建て
☑ オフィス
☑ ホテル
☑ 商業ビル
☑ ヘルスケア施設

などが投資対象です。

さらには、新築と中古があります。

この中で個人が手を出すことができる投資対象は、区分マンション、一棟マンション、戸建てになります。
（オフィス、ホテル、商業ビル、ヘルスケア施設は金額が10億以上であったり経営自体が特殊のため、精通した不動産会社が投資をしています）

区分マンション、一棟マンション、戸建ての３つの中だと、『新築』の『一棟マンションの建築』がいちばん儲かります。

これって世間的にはあまり認知されていません。
あまり良いイメージも付いていない気がします。

なぜなら、マンションを建てようとしても個人が入手できる情報が非常に狭くて、失敗してしまうケースも多いからです。

今回は、あまり良いイメージがなさそうな、自分で新築マンションを建てることの良さをお伝えします。

是非、参考にしてみてください。

 

区分マンション、戸建てはあまり収支が上がらない

区分マンション、戸建て投資で、毎月２０万円以上のプラスの収支を生み出すことは難しいです。

複数所有していればまた別ですが、時間と労力がかかりますので費用対効果はそこまで高くありません。

区分マンションと戸建て投資を、それぞれ個別に見ていきます。

 

区分マンション

初めて不動産投資を始める方は、区分マンションから始める方が多いです。

金額的にも１,５００万円～３,０００万円程度で買えるものが多く、年収が５００万円程度あればフルローンでサクッと買えてしまいます。

ただし毎月の収支は１万円～３万円程度のプラス、もしくは若干のマイナスというケースがほとんどです。

毎月の収支はほとんど上がりません。あくまで資産価値として保有するものなので、フロー所得ではなく、ストック型の資産の性質が前提になっています。
(ストック型の資産としての性質も、モノによりけりです)

毎月の収支を大きくプラスにしたいなら、区分マンションは投資対象として向いていません。

 

戸建て

地方の築古の戸建てをリフォームして貸し出すというのが流行っていますが、毎月の収支は２０万円程度のプラスがでれば上出来でしょう。
(キャッシュで買った場合は、もっと収支は上がります)

・築古の戸建て探し
・リフォーム業者に依頼
・貸し出し後のリフォーム

など意外と手間もかかるため、趣味としての意味合いで行っている方も多いように感じます。

複数の戸建ての貸し出しを積み上げれば、収支も上がっていきますが、比例して労力もかかるため、戸建て投資だけでの収入は限界があります。

年間の収支はmax１,０００万円が限界でしょう。

利回りは高くできるので、一見してコスパが良いようにも見えますが、収支の金額だけを見ればさほど大きなプラスにはなりません。

 

一棟マンション投資は新築、中古、開発の３つがある

この３つの中でいちばん収支が上がるものはどれか、ということをお伝えします。

何を選択するかは個人の趣味にもよりけりなので、正解や不正解はありません。参考程度にして頂ければと思います。

個人的におススメする順番は、新築 ＜ 中古 ＜ 開発です。

それぞれ詳しくお伝えします。

 

新築一棟マンション

聞いたことがある方も多いと思いますが、新築一棟マンションは単純に金額が高いです。

金額が高いと、利回りは低くなり、年間の収支は低くなります。

金額が高い理由は、開発した不動産会社の利益がそこそこのっているからです。
広告宣伝を行っているなら、そういったコストも余分に上乗せされています。

建築費には、下請けのハウスメーカーや工務店の利益も当然のります。
さらには開発した不動産会社の人件費や広告宣伝などのコスト、開発した不動産会社の利益などが色々上乗せされたうえで、売却金額が決まります。

不動産会社もそこそこの利益をのせて売らないと、自らマンションを開発する意味がありません。

都内の新築の一棟レジデンスだと、表面利回り４％～５％が標準的でしょう。

新築一棟マンションを購入するメリットがある方は、キャッシュで一括購入できる方、富裕層が相続税対策向きに購入するなどのケースです。

一般の方が、毎月の収支をプラスにする目的で購入するのにはあまり向いていません。

 

中古一棟マンション

最後にお伝えする『新築マンションの建築』に次いでおススメする手法です。

多くのプロの不動産投資家は、中古一棟マンションの投資で、年間１,０００万円以上のプラスの収支をあげています。

掘り出し物を見つける目利き力がある方は、年間１,０００万円以上のプラスの収支を生み出すことができます。

ただし掘り出し物を見つけるのにはすごく根気がいりますし、見つかったとしても他の方に先に取られることが大半です。

１００物件の中身を見てようやく掘り出し物が１物件見つかり、実際に買えるのはそのうち１割程度でしょう。つまり『１,０００物件の中身を見て１物件買える程度』です。

ひたすら毎日、物件と睨めっこすることが楽しめる方はいいですが、そうではない方は苦行の時間です。

 

中古市場に流れる物件は無数にありますが、良い物件はなかなか手に入りません。
情報の入手に有利性がある不動産会社がしれっと買ってしまうことも普通にあります。

中古一棟マンションの投資は、掘り出し物を見つける眼力、根気強さ、交渉力の３つが備わっていれば、年間１,０００万円以上のプラスの収支を達成できるおススメの手法ではありますが、不動産会社とプロの個人投資家がうじゃうじゃいる中古市場で戦っていくのは、なかなか苦戦をしいられます。

 

お分かりのように、中古一棟マンションの購入は『運要素』が大きく左右します。

『運要素』に左右されにくく、大きく儲けることができるのが最後の『自分で新築マンションを建てる』です。

自分の頑張り次第でいくらでも収入を青天井にすることができます。

 

自分で一棟マンションを建てる

個人的にいちばんおススメの手法です。

すでに『新築一棟マンション』を買うことのデメリットをお伝えしましたが、自分で建てる場合はメリットに変わります。

おススメできる理由はいくつもありますが、いちばんの理由は、表面利回り１０％以上の一棟マンションを自分の力で生み出すことが可能であり、それが４０年以上に渡って継続できる事業だからです。

コスパ良く建築すれば、４０年以上に渡って安定したお金が手に入ります。『コスパ良く作れば』です。

最初の時点で、将来の長い長い収支を『自分の力で』確定させることができます。

一棟あたり、毎年５００万円以上のプラスの収支を生み出すことは難しくありません。
（土地を持っているかどうか、何戸のマンションを建築するかどうかで毎年の収支は大きく変わるので、５００万円というのはあくまでも例示です）

立地の良い場所に土地をお持ちの方は、新築マンションの建築にかなりの優位性があるため、一棟あたり毎年５００万円以上の収支を生み出すのは十分可能です。

土地をお持ちでない方は、➀土地から仕入れる必要があり、②自己資金として数千万円用意しないといけないため、難易度は上がります。

この２点をクリアできるなら、同じく新築マンションの建築はいちばんおススメします。

そして忘れてはならないのが、、『ハウスメーカーや工務店選び』です。

ものすごく重要です。

ハウスメーカーや工務店選びが重要な理由は、土地を仕入れて自社でレジデンス物件を開発している不動産会社を見れば分かります。ものすごく儲かっているからです。
利益が出すぎていて、目も当てられない、、といった不動産会社もあります。。

不動産会社と個人で大きくことなることは何でしょうか？

不動産会社は、コスパが良いハウスメーカーや工務店の情報を豊富に持っているため、レジデンス物件の開発なら勝ちが確定している事業を行っているようなものです。

同じことを個人がマネしようとしても、情報量が少なすぎて失敗するケースが多々あります。

どこどこのハウスメーカーや工務店が良いというのは、狭い情報の中で判断しているだけで、単なる思い込みになっていて、最適化されていないケースが非常に多いです。

個人の方で実際に失敗している方も大勢います。理由は、何度も言いますが情報量が少ないせいです。

不動産会社はレジデンス物件の開発でめちゃくちゃ儲かり、個人では失敗する人が多い理由は、入ってくる情報の質の違いと、ハウスメーカーや工務店との交渉力が全然違うからです。

仮に個人だとしても、質の高い情報と交渉力を持っているなら、一棟マンションを建てることで凄まじく儲けることが出来ます。

中古マンションの購入のような『たまたま出会った物件の質が良くてなんとか当たりを引けた』という『運要素』とも関係がなくなります。

ハウスメーカーや工務店は、ずっとそこに居てくれるわけなので。一度作った関係性も永続します。

土地との出会いは偶然ですが、上物を建てるときに同じことを無限ループすればいいだけなのは、新築マンションを建築することの大きなメリットでもあります。
表面利回りも十分高くとれます。

まとめると、自分で一棟マンションを建てるということは、表面利回り１０％以上の一棟マンションを自分の力で生み出すことが可能であり、既存の取引の流れを使いまわすことができる手法ということです。

 

※ 不動産投資を行ったことがない方が、いきなりマンションを建築するのはリスクが高いです。ハウスメーカーの営業に身を任せるのも危険です。慎重に判断しましょう。
※ レジデンス物件の将来性は誰にも分かりません。過去の事例からマンション建築をいちばんおススメしましたが、今後１０年以上先の賃貸ニーズは誰にも分かりませんので、全ての不動産投資にはリスクは当然あります。

 

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