土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

ブログにお越しいただきありがとうございます！！

土地のうえに自宅が建っているけど、生前に相続税対策を行うべきなのかどうかよく分からない。
相続税はややこしいしネットで検索しても理解ができない。

そうお考えの方も多いのではないでしょうか。
実際、私もネットで「土地  相続税対策」と調べていても、う～ん、どういうことだ？という記事がとても多いです。
土地の相続税対策やマンション建築について誰が見てもよく良くわかるようにしよう！と思い立ったのがこのブログのきっかけです (⌒∇⌒)

今回は、自宅が建っている土地にたいして、生前のうちに相続税対策を行うべきなのかどうか判断するコツをお伝えします。

税理士、FPやハウスメーカーは土地をお持ちの方にたいして、「土地の相続税負担を減らせるのでマンションやアパートを建てた方が良いですよ～」と営業をかける方も多いです。
しかし厳密には土地の相続税対策は不要なケースが多いです。

相続税の支払いを減らせるから物件を建てた方が良い、というのは間違っているケースがとても多いんです！
(提案をする方も、提案を受ける方もよく分かっていないので、間違ったことを言ってしまっているし、気づかないのです)

例えば、埼玉県に１００坪 (３３０㎡) の土地をお持ちで、土地のうえに自宅が建っているケースを例にしましょう。
自宅には７０代の祖父 (土地保有者) と祖母 (配偶者) 、４０代の子供の計３人が住んでいるとします。

税理士、FPやハウスメーカーが、土地保有者である７０代の祖父に対して、「土地の相続税の支払いを減らせるからマンションを建てませんか～」という営業がかかることがあります。
言われるがままにマンションを建て、祖父が亡くなったときに、配偶者である祖母もしくは４０代の子供が土地と建物を引き継ぐとします。

こういったケースは良くありますが、土地の相続税の支払いが減るわけではありません。
あれ、土地のうえにマンションを建てると土地の相続税評価額が８割程度になって、相続税の支払いが減るのではないでしょうか？

確かにその通りです。ただし、
上記の埼玉の１００坪の土地のケースだと、土地に対して相続税がかかりません。
そもそも相続税がかからないのに「土地の相続税対策としてマンションを建てる」というのは間違いなのです (このような間違った説明をしてしまう方が非常に多いです)。

普通、１００坪もの広い土地を持っていると相続税の支払いが発生するはずですが、、
土地のうえに「自宅」が建っていて、かつ土地を引き継ぐ方 (相続人) が「被相続人の配偶者」もしくは「被相続人の同居人」などの場合、相続税における税金優遇策「小規模宅地等の特例」が使えます。

この小規模宅地等の特例、非常に優秀な相続税の節税策です。
最も優秀な、相続税の支払いを減らせる国策といっても過言ではありません。

小規模宅地等の特例は、３つのパターンで使えます。

① 特定居住用宅地：住宅として使っていた土地
② 特定事業用宅地：事業で使っていた土地
➂ 貸付事業用宅地：賃貸していた土地

このうち①は、３３０㎡までの広さの土地にたいして、相続税評価額を８０％も減額できます (減額後は２０％)。
８０％も土地の相続税評価額を減額できると、通常は土地から相続税は発生しません (超広大な土地を保有していない限り)。

今回例示としてあげた埼玉の土地は３３０㎡ですが、土地の相続税評価額は通常の２０％となり、さらに相続税の基礎控除額として最低３,６００万円以上を控除できるため土地から相続税は発生しない、ということです。
(今回は相続財産が土地のみと仮定しています。相続財産に現金や株式などを多額に保有している場合は、結果がことなりますので注意です)

「① 特定居住用宅地」の要件にあてはまれば、基本的にマンションを建築する目的は、相続税対策としてではなく収益性対策だけになります。
相続税対策という甘い誘惑にかられて採算の悪いマンションを建築してしまう方も多いですが、収益性対策だけを目線にすると、将来のお金をひたすら増やすことに徹することができるようになり、収益性が高いマンションを建築できる可能性が高まるでしょう。

結局、マンションを建築することにおける絶対条件は、収益性が高いことであり、相続税対策というのは二の次であるはずです。
収益性の高い土地活用をするために、今回は小規模宅地等の特例 (特定居住用宅地のケース) によって土地の相続税対策が必要かどうか判断するコツお伝えしました。

まとめです。
相続税の支払いを減らせるからマンションを建てた方が良い、というのは実際は間違っているケースがとても多い。
自宅が建っている土地には、小規模宅地等の特例が使えるケースがあり、要件に当てはまると３３０㎡までの広さの土地にたいして、相続税評価額を８０％も減額できる。
すると基本的には土地から相続税は発生せず、土地の相続税対策は不要。
⇒ マンションを建築する目的は、収益性対策一本になる。

土地の相続税対策が必要になるかどうかに関わらず、マンションを建築する場合は必ず、採算を極力あげられるように粘り強く交渉することが絶対条件です。
非常に多くの方は収益性の高いマンションを建築することができず、知らずに損をしているケースが多いので是非、不動産投資についてもしっかりと学んでおいてくださいね。

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