土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家 東京の不動産系税理士の横川です。
ブログにお越しいただきありがとうございます！！
マンションを建てたいけどどうしたらいいか分からない、そんな方はいませんか？
何でもそうですが、イメージをしてから進める方が効果的です。
将来的になりたい自分の姿から、逆算でマンション建築のプランを練ることができるとなお良しです。
部分最適よりも全体最適を目指せるように、マンションを建てるときの流れを具体的な５ステップにしてお伝えします。
マンションを建てるときの流れ５ステップ
準備～着工までの流れを５ステップにしました。
どれも重要なステップばかりです。
準備～着工だけで２ヶ月～半年はかかります。長い人だと１年以上の時間がかかるケースもあります。
予想外の出来事が発生し上手く進まないケースもありますので、やると決めたなら早めに取りかかった方がいいでしょう。
それでは早速、解説しています。
なぜマンションを建てたいのかイメージする
当たり前のことですが、なぜマンションを建てたいのでしょうか？
誰かに進められたから。土地が余っていたから。マンション経営をしたいから。節税のために。
色々あると思います。
なぜ？の違いで、マンションのボリュームや建築構造が変わってきます。
例えば、以下のような理由があります。
① 土地オーナーの方なら相続税負担があるので、相続税額を減らす目的でマンションを建て、さらに納税資金を貯めるためにマンション経営を始めたい。
② 新築でマンションを安く建てて、完成と同時に売却して売却益を得たい。
③ 一時的な売却益ではなく、数十年の家賃収入を継続的にずっと得たい。マンション経営者になりたい。
いずれもマンションを建てたい理由は異なりますが、理由が異なると、マンション建築のプランが変わります。
なぜ？から逆算でマンション建築のプランを決めていくことが重要です。
➀ ご家族がお住まいになるなら、大手ハウスメーカーに依頼して見栄え良く作ってもらうこともアリ
② 安く建てて売却益を狙うなら、工務店に依頼して坪単価を安くした方がいい
③ 耐用年数を長くしたいなら、RCで建てた方がいい
といった感じです。
依頼先 (大手ハウスメーカーか工務店か) が変わりますし、建築構造 (木造・鉄骨・鉄筋) 、目指すべき利回りも変わってきます。
なぜ？の部分が明確にならないと、目的地のない旅をしているようなものです。
贈与税、相続税、譲渡益課税のことをイメージしておく
マンションを建てるときに、考えておくべき税金絡みの問題は大きく３つあります。
贈与税、相続税と譲渡益課税です。
具体的には、以下になります。
贈与税：土地を生前贈与する際に発生する税金
相続税：土地を相続したときに発生する税金
譲渡益課税：建てたマンションを売却するときの売却益から発生する税金
贈与税は、土地オーナーが直面する可能性のある問題です。
土地オーナーはマンションを建てるうえで有利ですが、通常は土地オーナーが施主となり建物の所有者になります。その方が融資も通り易いからです。
しかし土地オーナーがご高齢の場合などは融資が通らない可能性もあり、事業化するために生前に土地を贈与させるケースがあります。
誰に贈与させるのか、事前にきちんとご家族で取り決めておく必要があります。
土地の相続税対策としてマンションを建てるケースも、しっかりとイメージしておきましょう。
マンション建築が相続税対策になる理由は、大きく分けて２つあります。
土地が貸家建付地 (かしやたてつけち) となり、土地の相続税評価額が８割程度になる。
マンション経営から発生する収支を、相続税の納税資金にあてられる。
この２つは大きなメリットです。
将来、マンションを売却する予定の方は、譲渡益課税も見逃せません。
譲渡益課税の計算式は以下の通りです。
譲渡益 (4千万円) = 売却金額 (２億円 ) ー 取得費 (１億５千万円) ー 譲渡費用 (１千万円)
さらにマンションを保有する期間によって税率が変わります。
５年以下なら譲渡益 × ４０％ (４千万円 × ４０％ ＝ １.６千万円)
５年超なら譲渡益 × ２０％ (４千万円 × ２０％ ＝ ８百万円)
ざっくりとこんな感じです。
最初からマンションを売却する予定の方は、売却時にどれだけ税金が発生し、手元に残るお金のことも考えて、将来の売却益を狙いに行く戦略が有効になります。
ハウスメーカー・工務店に依頼
将来のイメージが出来たなら、マンションの建築をしてもらうためにハウスメーカーや工務店に依頼をします。
ハウスメーカーや工務店に依頼すると、何階で何戸入れたいとか、㎡数などを伝えて設計して貰います。図面が出てくるまで最短で１週間～１ヶ月くらいかかります。
その間に同時並行で、見積金額を出してもらいます。図面、見積金額、収支計画が出てくるまで、依頼してから１ヶ月以上は見込んでおきましょう。
補足ですが、工務店によっては収支計画の作成に別途料金が発生する場合がありますので、その場合は追加料金を支払って作ってもらうか、自分で作るか、第三者に作ってもらうか、のいずれかになります。
収支計画は、次ステップの融資申込においてとても重要な資料になります。
何棟もマンションを建てている人は自分で将来像をイメージできる方が多いですが、初めての方は最初からハウスメーカーや工務店に話しを聞きにいっても良いでしょう。
色んな業者の話しを聞いていると徐々になれてきて、自分の将来像をイメージできるようになったりします。
ただし、業者ごとに強みも違いますし、得意な建築構造 (RC or 鉄骨など) がことなりますが、自社の工法の枠組みにあうような流れで提案されます。
提案を受けたときに、自分の将来像をイメージできていれば、これは違うとかこれは良いな、といった判断ができますが、イメージができていないと流れのままになってしまう人もいます。
初めての方は、建築費の高い安いの判断も難しいと思いますので第三者の視点を入れておいた方が後々良かった、となるケースも多々あります。
融資申込
図面、見積金額、収支計画が出てきたら、金融機関に融資申込をおこないます。
大手ハウスメーカーの場合は、金融部やファイナンス部隊を持っていて、金融機関との繋がりが多いので、ここのステップは任せることができます。
ただし大手ハウスメーカーが、融資こちらで行うので問題ありませんよ、と言っていても、実際には融資が降りなかったといったケースは多々あります。
(余談ですが、大手ハウスメーカーの担当者の方も様々なので、大手だから大丈夫といったことでもありません)
大手ハウスメーカーに依頼する場合でも、自分の足を動かして金融機関回りをすることをお勧めします。
普段忙しく、時間が限られた方の場合は、業者にお任せしても良いでしょう。
工務店の場合は、融資申込に対応していないところもあり、対応して貰えても２行３行に申込みして終了、となるケースもあります。
工務店にお願いする場合は、自分の足を動かすことをお勧めします。
要は、融資申込は自分の足を動かすことをお勧めします。
自分で融資申込する場合は、複数の金融機関に申込すると良いでしょう。
建築プランや収支計画はハウスメーカーや工務店の作成した資料をベースにして問題ありません。
ただし、自分でもしっかりと周辺環境の調査、賃貸需要の調査をして提出資料に織り込みます。
収支計画も自分で作り変えます。ポイントは、家賃収入や入居率などが落ち込んだケースでもお金が回る収支計画が作れるかどうかです。
融資条件 (特に金利) によっては、マンション経営の有利不利が大きく変わりますので、出来るかぎり良い条件となるように、策は尽くした方が良いでしょう。
着工
融資の申請が通れば、建築に進みます (着工)。ここが建築前の最終ステップです。
着工してからマンションが完成するまで、最短で半年から１年くらいかかります。
事前準備も含めると１年以上の計画になりますので、早めに取りかかりたいところです。
実際に進める上では、土地の権利関係が複雑であったり、生前贈与に時間がかかったり、なかなかハウスメーカーや工務店が決まらなかったり、融資が通らなくて着工まで進まないといった状況はよく起こります。
こういった状況下でストレスなくスムーズに進めるためには、プロの視点があった方が比較的良い結果になりやすいといえます。
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