土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

ブログにお越しいただきありがとうございます！！

 

不動産取得税って聞いたことありますか？
実は、きちんと理解している人ってあんまりいないんじゃないかなーと思います。

マンションなどを購入したときや新築で建てたときに、最初に一度だけかかる税金です。

 

今回は、「新築でマンションを建築するときの不動産取得税」に絞って、算定式や軽減制度をお伝えします。(新築・中古でマンションを「買う」といったケースなどは、割愛します)

不動産取得税とは、土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときに、その取得者にかかる税金です。
不動産の取得について、有償・無償の別、登記の有無、取得原因は問いません。そのため、贈与や等価交換でも課税となります。
ただし、一定の場合には非課税や軽減制度が適用できる場合があります。引用元:国税庁HP

 

上記の通り、マンションを建築したときも不動産取得税はかかります。

土地を取得してその上にマンションを建築するときは、土地と建物の両方に不動産取得税がかかります。
土地を既に待っている場合は、建築したマンション部分のみ (建物のみ) に不動産取得税がかかります。

土地を相続してその上にマンションを建築する場合は、土地部分には不動産取得税はかかりません。

 

不動産取得税の計算式

不動産取得税は、次の計算式により算出します。

➀固定資産税評価額　×　②税率　＝　税額

➀固定資産税評価額は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格を言います。したがって、「実際の購入価格」や「建築工事費」ではありません。
※令和６年３月３１日までに宅地を取得した場合は、当該宅地の固定資産税評価額に１／２を乗じることができます。

②税率は以下のとおりです。基本的には、３％です。

取得日	土地	家屋（住宅）	家屋（非住宅）
平成20年４月１日から 令和６年３月31日まで	3%		4%

※土地の取得は、非住宅の敷地でも３％。

 

土地を取得してマンションを建築する場合は、土地及び建物の固定資産税評価額 ✖ ３％の税率がかかるということです。
(宅地の場合は、固定資産税評価額を半減した金額 ✖ ３％が土地の不動産取得税になります)

以上がマンションを建築した時の不動産取得税の計算式ですが、つづいてどういったケースのときに不動産取得税が軽減されるのか、について見ていきます。

 

建物部分の軽減措置

以下の床面積要件を満たす新築マンション・アパートは、建物の固定資産税評価額から１,２００万円が控除されます。

	下限		上限
	一戸建の住宅	マンション・アパート
貸家以外	50㎡以上	50㎡以上	240㎡以下
貸家	50㎡以上	40㎡以上	240㎡以下

例えば、他人に賃貸する目的でマンションを新築した場合は、１戸ごとの平米数が、４０㎡～２４０㎡だと、１戸ごとの固定資産税評価額から１,２００万円を控除できます。

平米数 (㎡) について補足です。

・マンション等の共用部分も含まれます（当該共用部分の床面積を、専有部分の床面積割合によりあん分した床面積を加えます）。
・店舗兼マンションなどの併用住宅の場合、住宅部分の床面積のみで判定します。

１,２００万円の控除額について補足です。

・店舗兼マンションなどの併用住宅の場合、非住宅部分からは控除できません。
・マンションやアパートは、１戸ごとに固定資産税評価額から１,２００万円を控除できます。

少し分かりにくいですが、最後に具体例でお伝えしますので、そちらである程度は理解できるかと思います。

 

土地部分の軽減措置

マンションを新築するために土地を取得したときの軽減措置

マンションを建築するために土地を取得したときは、一定の要件を満たす場合に、土地の不動産取得税が軽減されます。

なお「建物部分の軽減措置」は、「固定資産税評価額から１,２００万円を控除できる」ということでしたが、こちらは、「税額から控除できる」ということです。

【土地部分の軽減措置】
固定資産税評価額　×　税率　＝　当初税額      ⇐こちらは通常通りです。
当初税額　－　減額金額　＝　土地の不動産取得税額      ⇐税額から控除していますよね。

 

【要件】以下のアまたはイに該当する場合
ただし、当該土地の上の新築マンション・アパートが「建物部分の軽減措置」の軽減要件を満たす場合に限り、適用されます。

(引用元:国税庁HP)

ア	土地を先に取得した場合	土地を取得後３年以内に、当該土地の上に住宅が新築されていること ただし、次の①②のいずれかに該当する場合に限る。
		①	土地の取得者が、住宅の新築までその土地を引き続き所有していること
		②	土地の取得者からその土地を取得した方（譲渡の相手方）が、住宅を新築したこと
イ	新築住宅を先に取得した場合 （同時取得を含む）	①	住宅を新築した方が、新築後１年以内にその敷地を取得していること
		②	新築未使用の住宅とその敷地を、新築後１年以内（同時取得を含む。）に同じ方が取得していること

 

上表は通常は満たすケースが多いので、「土地部分の軽減措置」は、基本的には「建物部分の軽減措置」の床面積要件を満たす場合に適用される、とおおざっぱに理解してもいいかもしれませんね。

 

マンションを新築するために土地を取得したときの軽減額の計算方法

【減額金額】
次の➀、②のいずれか高い方の額が、土地の不動産取得税額から控除することができます。

(引用元:国税庁HP)

➀	４５，０００円
②	土地１㎡当たりの価格	×	１戸あたりの床面積の２倍 （１戸当たり２００㎡を限度）	× 住宅の取得持分 × 3%

＜留意点＞
・②「土地１㎡当たりの価格」は、土地の固定資産評価額 (宅地の場合は、固定資産評価額額を半減させた後の価格を使うことができる) を、土地の面積で除して計算した金額です。

 

土地を取得してマンションを新築したときの不動産取得税の計算例

前提条件はこちらです。

・取得した土地の面積は２００㎡で、固定資産税評価額は４，０００万円です。
・建築したマンション・アパートの総床面積は５００㎡で、固定資産税評価額は５，０００万円です。
・当該マンション・アパートの独立した区画は次のとおりです（床面積は共用部分を含みます）。
○ Ａタイプ　床面積４０㎡　４戸
○ Ｂタイプ　床面積２０㎡　１７戸

最後に

不動産取得税は、購入したときや新築したときに一度だけかかりますが、３％って意外とお金を圧迫します。
さらに土地や建物を保有している間は毎年、固定資産税や都市計画税もかかりますので、マンションを新築するときは、税金負担は重要な問題になります。

税金がいくらかかるのか？も含めて計画していくことが重要ですね。

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