土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

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土地の相続税対策として最適なのは「アパートを新築すること」と巷ではよく言われています。

不動産コンサルタントや相続コンサルタント、施工会社 (ハウスメーカーや工務店) が、うたい文句のように主張していることですが、そういった方々の言うことが必ずしも正しいとは限りません。

✅ 不動産コンサルタントは、言いっ放し・投げっぱなし。
✅ 相続コンサルタントは、アパートの建築やアパート経営のノウハウを持っていない人が非常に多い。
✅ ハウスメーカーは、言いっ放し・売りっ放しで、マンションを建てることが最大の目的。

建築費が数億円にのぼるアパート経営をするうえで、全体最適化できちんとアドバイスができる業者が数少ないのは非常に恐ろしいことです。

残念ながらそういった環境なので、土地を活用してアパートを新築したはいいけど、お金が出ていくばかり。お金を増やすためにマンションを新築したのに大失敗してしまう方は少なくありません。

 

一方で、

アパートを新築して賃貸事業を開始することはリスクもありますが、正しい知識とノウハウがあれば成功確率は高く、安定収入を得られる事業です。

ですが、、初心者の方が数億円の物件を建てることは非常にリスキーですし、ハウスメーカーなどの第三者に任せっきりだと痛い目を見る可能性が上がります。

土地の相続税負担を減らしたい、収益性の高い物件を新築してお金をどんどん増やしたいといった方は、失敗事例もきちんと把握しておくと良いでしょう。

今回は、土地の相続税対策としてのアパート経営でよくある失敗事例をお伝えするので、是非参考にしてみてください。

 

なぜアパート経営は土地の相続対策になる？

そもそもなぜ土地の相続税対策として、アパート経営がよくおススメされるのか。

確かな根拠があり、アパートを新築すれば土地の相続税負担を大幅に減らすことができます。

✅ 保有する土地にアパートを新築したときは、土地が更地から「貸家建付地」となり、土地の相続税評価額を７割～８割程度にすることができます。
✅ さらに小規模宅地等の特例により２００㎡までの部分は土地の相続税評価額が１/２になります。

⇒ 更地のときと比べると、土地の相続税評価額が５割程度となり、大幅に相続税負担を減らすことができます。

以上の通りアパート経営は土地の相続税負担を大幅に減らすうえで非常に有効ですが「相続税対策」としてのアパート経営に注目し過ぎている方が多いことが問題です。

不動産コンサルタントやハウスメーカーも「相続税対策」を売り文句にしてアパート経営をおススメしていますが、アパート経営の本来の目的は「納税資金の確保」と「将来の収支を大幅に増やすこと」です。
単なる「相続税対策」の一環としてではありません。

アパート経営は、れっきとした事業経営であり収益性を最優先で考えないといけませんが「収益性の重要性」を忘れてしまう方が非常に多いのです。

事業経営としての視点を忘れてしまったときに大失敗してしまうケースがほとんどですが、失敗してしまう代表例と同時に対応策もお伝えします。

 

➀ 建築費が高い

アパート経営で成功する鉄則は、安く仕入れて高く売る、安く仕入れて保有。のいずれかです。

「コスパ良く」が鉄則ですが、無駄に豪華にしてしまうと建築費が高くなり収支が悪くなりますし、有名な施工会社（ハウスメーカーや工務店）に依頼をすると、相場より高い建築費となるケースが多いでしょう。

建築費が高いということはローン額が多くなるので、家賃収入を圧迫してしまう原因になります。
せっかくアパートを新築したのに、家賃収入の６０％以上がローン元本と利息の返済に使ってしまうような状況だと、危険なラインと言えます。

私が知る限りにおいては、個人の方は高い建築費でマンションやアパートを新築しているケースが非常に多く「２０年後や３０年後の収支が回るのかな～」「収支がキツくなりそうだな～」という印象を持つケースが大半です。

玄関を綺麗にしたりタイルを張り見栄えを綺麗にするのは良いことですが、施工会社の作成した収支計画をそのまま信用してしまって収支が回らなくなるという方は想像以上に多いので、アパート経営で成功するためには「建築費はコスパ良く」が鉄則です。

 

② 入居がつかない

アパートを新築しても入居が付かなければ意味がありません。アパート経営は入居ありき、が大前提です。

例えば埼玉の郊外に、駅から２０分以上離れているようなところにマンションが新築されているケースもありますが「大丈夫かな？」と思ってしまいます。

都内だと入居率は９０％以上といったデータが出ていますが、都内だとどこでも大丈夫というわけではないですし、入居率が８０％以下になってしまい収支がマイナスという悲惨な状況は避けたいところです。

出典：日本賃貸住宅管理協会が公表している『日管協短観』

 

土地の相続税対策としてアパート経営は有効ですが、立地ありきということが非常に重要です。

駅から徒歩１５分以内であったり、１Ｋや１ＬＤＫの賃貸需要があったり、立地がとても重要になります。

「アパート経営は立地ありき」なので、相続のプロや施工会社の言うことであっても他人の情報をそのまま信用せずに、賃貸需要に問題がないかどうか確実に調査することをおススメします。

 

③ 相続時に揉める

「土地と建物は誰が相続するのか」

土地保有者がアパートを新築することが多いですが、土地保有者が亡くなる前に「賃貸事業は誰が引き継ぐのか」ご家族間で同意を得えていない状態だと、相続時に揉める可能性があります。

登記上は建物は分割して保有できないので、アパート経営 (建物) を引き継ぐ人をご家族の中から決めないといけませんが、スムーズに話し合いが進まずに、亡くなったときにアパート経営が原因で揉めるということも実際にあるので失敗事例としてあげました。

対策としては、土地保有者が亡くなる前に誰にアパート事業を引き継がせるのか遺言書を作成しておいたり、土地と建物を資産管理法人に引き継ぐための資産譲渡の方法を事前に考えておくことです。

資産管理法人について補足です。
個人だと建物は誰か１人しか所有できませんが、法人だと株式を分割して保有することもできるため、土地と建物を法人で所有することにすれば間接的にご家族でアパート事業を共同経営していくことも可能になります。

 

最後に

アパート経営には、不労所得で生活することも可能になるという「夢」がありますが、失敗してしまう方が数多くいるのが現状です。

土地の相続対策としては優秀ですが、将来収支の予測を間違えてしまい、お金を増やしていくどころか資産を切り崩して不安を抱えながら生活をするといった状況になってしまう人もいます。

実際に私が知る限りにおいては、アパート経営をしたい方の収支計画を見ていると「もっとこうした方がいいのにな～」とか「もっと収支を良くできるのに、、」といったケースが大半です。

もったいない、、そういった感情を抱きます。

 

初めてアパート経営を始める方は、第三者からアドバイスを貰うことも有効ですが、アドバイザー選びを間違えてしまわないようにしたいですよね。

◎相続対策に詳しくて、施工会社との交渉もしてくれて、ローンのことまで「全体最適型」でサポートしてくれる業者を選ぶことをおススメします。

それぞれが相互に関連していて、全てを絡めながら「その方にとって何がいちばん最適なのか」を考えていく必要があるからです。

今回は、土地の相続税対策としてのアパート経営について失敗事例の視点からお伝えしました。

少しでも、土地の相続対策やマンション・アパート経営に不安があるなら、関東圏で唯一の「相続対策も含めてマンション建築のサポートをしている株式会社emoパートナーズ」にお気軽にお問合せください。

 

 

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