マンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

ブログにお越しいただきありがとうございます！！

土地を有効活用してアパート経営を始めたものの、お金が回らない、借入金の返済ができないという方は想像以上に多いです。
個人の方がマンションやアパートを新築しても失敗するケースは多いのです。

 

なぜかと言えば、、他人任せにしているからです。
今回は、アパート経営で地獄を見ないための、できるだけ将来のお金を増やすための施工会社の選び方をお伝えします。

 

ちなみに僕は、一都三県の施工会社のリストを全て持っていて、施工会社の実績情報（鉄筋コンクリートで何棟作っている、鉄骨で何棟作っているなど）の情報を全て保有しています。
マンションを開発している関東圏の不動産会社が、どこの施工会社を使っているのかも全て知っています。
実際に僕自身も、施工会社から数百社は概算見積をもらい、建築費の相場を知り尽くしています。

 

 

ハウスメーカーの営業マンに、こんな営業を受けている方もいるでしょう。
「土地を使ってマンションを建てませんか？」
「マンションを建てれば相続税対策にもなりますし、不労所得で専業大家になったりできますよ？」

 

マンション開発は、他人任せにするほど儲かりません。
不動産業界は、いちばん上流にいる業者がどっぷり利益を取るので、下流にいるほど薄い薄い利益しか残っていないです。

 

あれ！？ 新築で建てるときはいちばん上流にいるのでは？
その通りですが、新築で建てるときでも、自分で最適なプランを考えることができて、施工会社の選び方を熟知している人しか大儲けできません。
「施工会社 ＞ 施主」 ではなく 「施工会社 ＜ 施主」の関係性にしないといけません。

 

まさに大元の上流にいくということです。

 

自分達でプランなどいろいろ考えて、施工会社の選び方も熟知しているマンションやアパートの開発業者は大儲けしています。
一方で、個人がマンションやアパートを新築してもあまり儲からないか、大損するかのどちらかが多いです。

 

同じく賃貸住宅を作っているのに、不動産会社が作るのか、個人が作るのかでは全く利益率が違います。

 

ここからが本題ですが、、

個人の方がマンションやアパートを新築しても失敗する理由は、おもに２つです。

➀ ハウスメーカー任せにしている
② そもそも施工会社選びが間違っている

 

➀ ハウスメーカー任せにしている

マンションやアパートを新築するときは、土地の場所によって下記のことが自動的に決まります。

・マンションやアパートを建てても良い土地なのか (周辺環境)
・最高で何階建てにできるのか (高さ規制)
・何部屋入れることが出来るのか (容積率)
・部屋の広さは何㎡が最適なのか (賃貸ニーズ)
・鉄筋コンクリート、鉄骨、木造のどれがいいのか (収益性)

 

大事なことなのでもう一度言いますが、上表のことが自動的に決まります。
これらのことが自分で選択できないと、アパート経営は失敗する確率がグッと高まります。
一つでも選択を間違えると、収益性が全く違ってくるからです。

 

土地の場所から逆算で全てきまる！！
土地の場所と広さが分かれば逆算で建物の概算プランを出せるので、どの程度の収益性にできるのかは割と簡単に分かります。

 

ハウスメーカーの営業マンの中にはとりあえず売れれば良い、という考えの方もいますし、適切な提案ができない人も普通にいますので、間違った提案をそのまま受け入れてしまう方が多いのです。
とくに初めてマンションやアパートを建てる個人の方だと、他人まかせにして間違った選択を受け入れているケースが非常に多いです。
すると将来的に借入金を返済できずに、せっかく建てたマンションやアパートを売却しないといけない最悪の事態が起こるのです。

 

つまり、圧倒的な情報不足です。
情報量で完全に、ハウスメーカー ＞ 施主 となっているので、良し悪しの判断ができずに他人任せにしてしまうのです。
駅からほど遠い距離に、入居が付かなさそうなマンションやアパートが建っていると、「ああ、他人任せにしてしまったんだな」と心が痛くなります。

 

 

② そもそも施工会社選びが間違っている

いきなりですが、施工会社の選び方は知っていますか？
僕はハウスメーカーの客層も全て知っていますし、儲かっているマンション開発業者がどこの施工会社を使っているのか全て知っています。

 

ハウスメーカーの客層はほとんど、個人です。
不動産会社は、もっと小さめの工務店や建設会社を使っているケースが大半です (大規模マンションなら、〇〇建設などの大手建設会社を使っています)。

 

はっきり言うと、間違いなくハウスメーカーの建築費は高いです。
しかも最適なプランとなっていないケースも多いです。
例えば図面を見ると、もうワンフロア増やして、戸数をプラス4戸入れられるのに、など「もっと収益性を上げられるのにな～」というものが多いです。

 

ハウスメーカーを使うということは、高い建築費で、ブランドと信頼感を買っているようなものです。
悪いことではありませんが、建築費は高くなりがちなので収益性はどうしても落ちます。

 

一方で、中小の工務店や建設会社はブランド力や信頼性にかけますが、コスパの良さとスピード感は段違いで強いです。
５階建てで単身向けのRCマンション (１Kが２０数戸) の概算見積を、施工会社１００社から取り寄せたときの大まかな建築費の表です。
(一部だけ抜粋しています)

 

大手ハウスメーカーA社	３憶７,０００万円
大手ハウスメーカーB社	３憶５,０００万円
大手ハウスメーカーC社	３憶２,０００万円
中小の建設会社      D社	３憶１,０００万円
中小の建設会社     Ｅ社	２億９,０００万円
中小の建設会社     Ｆ社	２億８,０００万円
中小の建設会社     Ｇ社	２億７,０００万円

 

見ての通りですが、上下で差が１億円あります。
同じ図面のマンションを、３憶７,０００万円で建てるのか、２億７,０００万円で建てるのでは、全く収益性が違います。
家賃収入は同じなのに、借入金が１億円減るのです。

 

中小の建設会社のF社やG社に依頼をしてマンションやアパートを新築すれば、勝手にお金が残ります (言い過ぎですがw)。
家賃相場がさがったり、予想より多めの修繕費やリフォーム代がかかったり、未入居がいくらか発生してもお金がしっかり残るのです。

 

マンションやアパートを新築するときは最低でも、表面利回り７％以上、返済比率６０％以下の水準に到達すべきです。
この水準に到達するためには、建築費が割安であることが絶対条件です。
すると上表の「中小の建設会社Ｄ社～Ｇ社」くらいの建築費でないと選択肢に入らない、といった判断ができます。

 

僕のところにはアパート経営にお悩みの方からの相談もよく来ます。
普段から施工会社に依頼をして建築プランを作っているのですが、ハウスメーカーだと採算割れになることがどうしても多いです。
予想より下方に落ち込んでも安定経営できることを前提にすると、自然と選ぶべき施工会社は、中小の工務店や建設会社になってしまうのです。

 

アパート経営は、仕入をできるだけ抑えることが成功の鉄則です。
新築で建てるときも、建築費をできるだけ抑えることが鉄則なのです。
大儲けしている不動産会社も実践していることです。

 

建築費が安いと品質に問題があるからダメ
こんなことを言う人もいますが、建築費が高い＝品質が高いわけではありません。
建築費は、施工会社の利益がどの程度のっているかに左右されます。

 

建築費は、資材の値段よりも、施工会社の利益幅によって左右されるのです。
一般的には知られていないことですが、事実です。
大手ハウスメーカーのＡ社は大量に利益をのせているし、中小の建設会社のＧ社は利益は少なめでも対応して頂ける、施主から見たら良心的な建設会社ということです。

 

一般の方は建築費の相場なんて分からないので、品質高くつくっているから建築費も割高になっているという謳い文句が、それらしく聞こえるだけです。

 

しっかりと利益が出るマンションやアパートを新築したいなら、正しい施工会社選びが最重要なんですね。
個人の方は、ハウスメーカーのＡ社、Ｂ社、Ｃ社から選ぶことが多いです。
マンションを開発して多額の利益を出している不動産会社は、中小の建設会社のＤ社、Ｅ社、Ｆ社、Ｇ社から選んでいます。

 

つまり、、
アパート経営でできるだけ年収を増やしたいなら、中小の建設会社に依頼をした方が良いでしょう。
個人の方でも一部の投資家はマンションやアパートを開発していますが、儲けている投資家ほど、中小の施工会社を選んでいます。

 

仕入れ値は安く、建築費は安く、これが鉄則です。

 

ハウスメーカーなど会社の規模が大きいほど、人件費や広告宣伝費、事務所の家賃などコストが増えるので、その分が建築費に上乗せされます。
大儲けしている不動産会社は、建築費が割安な中小の建設会社を使っている！ということを理解しておいてくださいね。

 

補足ですが、中小の施工会社にも倒産リスクや手抜きのリスクもありますが、上手くコントロールできれば問題ありません。
リスクを減らしてコントロールする力があるのであれば、積極的に中小の施工会社を使った方がいいですし、不安があれば僕のような専門家に依頼をしてもいいと思います。

 

 

まとめです！
アパート経営の収益性をできるだけ上げたいなら
・マンション建築のプランニングは他人まかせにしない！！
・中小の施工会社を選ぶ！！

ぜひ実践してみてくださいね。

 

とはいえ、一都三県だけでも施工会社は数百社あります。
個人の方が最適な施工会社にたどり着くのは現実的に難しいのですが、解決する方法もあります。

 

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