土地活用のサポートを通して相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
アパート経営の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

ブログにお越しいただきありがとうございます！

 

 

いかがお過ごしでしょうか。
今日は７月４日ですが、梅雨の時期に入ったので最近は毎日、雨続きですね。
体調に気を付けてお過ごしください。

 

「持っている土地を活用して、マンションやアパートを建てたい」
「収益物件を建てて次世代のお金を増やせる使い方をしたい」

 

こういったことを考えている方もいらっしゃると思います。
いざ土地を活用してマンションやアパートを建てようとしたところ、施工会社 (ハウスメーカー、建設会社、工務店) に建築プランや図面の依頼をしたけどなんだか納得できない、そんな経験はありませんか。

 

僕は普段から土地から創るマンション経営のサポートをしているので、ハウスメーカーや工務店の人とよく話しをしますが、お客様目線でしっかりとアドバイスをしてくれる会社というのも意外と少ないものです。
営業マンは「売れればよい」と考えている方が多いからです。
これは、、もう対処の仕様がないことですし、ノルマがあるので営業マンの大変さも分かります(笑)

 

施工会社とやり取りをしていると、例えばこんなことが良くあります。
「本当はあと３戸くらい部屋数を増やせるのに」
「施主は鉄筋コンクリートが良いと言っているのに、なんで鉄骨の提案ばかりしてくるのか」

 

施工会社の思考は「自社のパッケージ商品を売りたい」ということなので、必ずしもその土地を効率的に使った建築プランで示してくれるわけではありません。
初心者の方は建築プランの良し悪しを判断できずに損をしてしまう方が非常に多いです。
建築費の相場を知らなかったら、見積書が出てきたときに高いか安いか分からない、そんな状況の方がほとんどです。

 

マンションやアパートを建てるというのは人生で１回もしくは数回しかないため、建築費の相場を知っている人はほとんどおらず、しかたのないことです。
でもせっかくなら、できるだけ仕入れ値を安くして収益性の高い物件を創りたいですよね。

 

今回は、マンションやアパートを新築して毎年数百万円の黒字を出しきちんと将来のお金を増やしていくための、ハウスメーカーや工務店を選ぶときの重要な３つのポイントをお伝えします。
絶対に押さえておいた方が良いポイントばかりなので、参考にしてみてくださいね。

 

➀ 建築費が割安！

➁ 実績、社歴、評判に問題ない！

➂ とことん図面作りに付き合ってくれる！

 

 

➀ 建築費が割安！

安定的に黒字を出すためには、建築費が割安であることが鉄則です。
建築費が高いとそれに比例して銀行に申し込みをする借入金の金額が多くなりますので、将来の返済負担に耐えられなくなる可能性があるからです。

同じ建築プランと図面でも、ハウスメーカーや工務店ごとに数千万円の差はザラにありますので (鉄筋コンクリート造りだと１億円以上の差が出ることも)、仕入れ値を安くするという意識は超重要です。
ただし、安かろう悪かろうになってしまうと良くないので、➁つ目のポイントも重要です。

 

➁ 実績、社歴、評判に問題ない！

施工会社の規模が大きくなるほど建築費が割高になっていきます。
いたるところに支店があったり人員数が多いと固定費がかかるので、その分を建築費に上乗せをしてくるようになります。
単純にブランド料が含まれているとも言えますが、建築費を割安にすることを前提とすると、依頼すべきは中小の建設会社や小規模の工務店が優先候補になります。

 

小規模施工会社に依頼をするときの不安な要素が、建築途中で倒産してしまったり、資金繰りが悪くなり建築計画が途中で中止してしまうことです。
このリスクを回避するためには、依頼をする建物構造 (ＲＣ、鉄骨、木造) の建築実績がある、社歴が浅くない、WEB上での評判も問題ない、ことを満たす必要があります。

 

例えば、こんなことがあるとどうでしょうか。
「普段は木造の物件を建てているのに、ＲＣでの請負も大丈夫と言っている」
「社歴が５年以内だと、資金繰りが大丈夫なのか不安」
「ＨＰは綺麗に整っているけど、社名を検索したときにお客様からのクレームや元社員からの悪評が書かれている」

こういった施工会社は避けた方が良いでしょう。

 

➂ とことん図面作りに付き合ってくれる！

設計士の腕次第で、図面の出来栄えは様変わりします。
有名なハウスメーカーに依頼をしても担当する設計士の腕が悪ければ効率の悪い土地の使い方をしてしまったり、家賃収入が少なくなるので、図面の出来栄えは非常に重要です。

こちらから図面の指摘をしても、きちんと反映をしてくれる施工会社がおススメです。
昔、４階建てで１６戸の建築プランが限界だと思い込んでいた施主がいましたが、実は５階建ての２２戸にまで増やすことができた事例もあるので、図面作りを施工会社まかせしていると損をします。

 

お伝えした通り、施工会社の思考は「自社のパッケージ商品を売りたい」ということなので、本来であれば、自分である程度のプランニングをしてからそのタイプが得意な施工会社に依頼をする流れにしないといけません。
初心者の方には難しいと思いますが、何度も施工会社と面談をしているとなんとなく分かってきますので、初めての方であればなおさらハウスメーカーや工務店探しに時間をかけてくださいね。

 

補足ですが、上記の➁でお伝えしたような「実績、社歴、評判」の見分け方は、おそらく一般の方だと見極めが難しいと思います。
ネットで検索するか、知り合いに評判を聞いたりする他ないと思いますが、それだと狭い知識しか手に入らないです。
木を見て森を見ずという状態ですね。

 

僕は関東圏における施工会社は全て知っています。
関東圏における施工会社は数百社ありますが、全ての施工会社についてどういう属性の物件を何棟担当しているかなどの実績情報が分かる状態にあります。
マンションなどの不動産を開発している不動産会社は、どこの施工会社を使っているのかも全て分かります。

 

なので施工会社探しから「全体の中から最適化」することができます。
僕自身はそういった状況ですが、ＨＰ情報やＷＥＢ検索の情報だけでもある程度は確かな情報を手に入れられるので、色々見ていると徐々に「実績、社歴、評判」の良し悪しも分かってくるようになります。

 

上記の３つのポイントを最低限押さえておくと、例えばマンション一棟で毎年５００万円以上の純収支を出すことができるようになりますので、慎重に施工会社と交渉していってみてくださいね。

 

まとめ
・ハウスメーカーや工務店の選び方を間違えている方が多い。理由は、施工会社の選び方や建築費の相場を知らない人がほとんどであるため。
・安定黒字を出すための、ハウスメーカーや工務店を選ぶポイントは３つあり！
・最低限３つのポイントを押さえる必要があり、そうすることで初めて毎年５００万円以上の安定収支を生み出せるマンションやアパートを創れる！

 

以上、将来に渡ってしっかりとお金を生み出すための施工会社の選び方についてでした。
関東圏における全ての施工会社の中から選択したいという方は、関東圏で唯一の「無駄のない税金対策も含めて土地から創るマンション経営のサポートを行っている株式会社emoパートナーズ」にお気軽にお問合せください。

 

以下、お知らせです。

資産家の財産を守るためのマンション建築セミナーのお知らせです。
※数万人の大家さんを会員に持つ大手メディア系の会社にも取り上げられたセミナーです。

一般的には「相続のアドバイスだけ」「施工会社を紹介するだけ」「ローンは知らんぷり」の業者がほとんどですが【無駄な支出がない税金対策を考えたり、施工会社との交渉をしたり、ローンのことまで「全体最適型」でマンションを新築するサポート】をしています。

土地の相続税対策にお悩みの方やマンションを新築したいけど失敗したくない＆収益性をどんどん上げたいという方は、まずはお気軽に【下記のボタン】から資産家の財産を守るためのマンション建築セミナーにお申込みください。お待ちしています。

 

                                                 △セミナーのお申込みはこちらから