土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

ブログにお越しいただきありがとうございます！！

 

2018年から不動産ローンが厳しくなっています。
追い打ちをかけるように、2020年はコロナにより不動産ローンがより厳しくなりました。

いまだに一棟マンションを買いたい、新築でマンションを建築したいといった方には厳しい状況が続いています。

キャッシュで買える超富裕層を除いては、マンションを建築する場合は銀行のローンを利用することが通常です。

しかしローンが通らずにマンションを建築できないといったケースは多発しています。

今回はそういった状況になったときの対応策を、マンション建築に精通した専門家が具体的にお伝えします。

 

不動産ローンとは

不動産ローンは、大きく分けると住宅ローンと不動産投資ローンがあります。
同じく不動産の購入原資としてローンを組成しますが、性質は全くことなります。

ここでは両者の違いは詳細に解説はしませんが、不動産投資ローンは、マンション経営をする際に利用するため、入居者からの家賃収入がローンの返済原資となります。

住宅付き賃貸マンション (賃貸併用住宅) を建築する場合は、住宅ローンを使用できるケースがありますが、条件は厳しいです。

なのでマンションを建築する場合は、通常は不動産投資ローンが使われます。

 

不動産投資ローンの審査では、銀行は何を見る？

マンション建築のときの銀行の目線は、簡潔に言うと ➀ マンション経営の収支計画と② 個人の属性です。

この２つとも銀行が要求する条件をクリアしないといけません。

➀ マンション経営の収支計画は、十分にお金が回る計画かどうか、楽観的な計画になっていないか、利回りが十分取れているかなどが銀行に審査されます。
② 個人の属性は、年収水準、資産状況、勤続年数、過去の税金の滞納状況や信用情報が審査されます。

 

新築マンションの建築は、不動産投資ローンが通りやすい

新築マンションを建築する場合は、一棟マンションを購入する場合に比べて銀行の審査が通りやすいです。

新築でマンションを建てる場合は、転売による不動産業者の利益がのっていない分、利回りを高くしやすく、耐用年数も長く、収支が安定しやすいことが大きな理由です。

一棟マンションの中古市場は質の高い物件はほぼ出回らないため、相対的に新規でマンションを建築する方が、銀行から見てもローンを出しやすいとも言えます。

個人の属性があまり良くない方でも、新築でマンションを建築する際に、数億円のローンが通るといったことは普通にあります。
特に、土地オーナーの方ならマンション建築にかなりの優位性があります。

新築でのマンション建築は、企画力と交渉力次第でいかようにでも事業化できることが、良いところでもあります。

 

ところが、、ローンが通らずにマンション建築が進まない

頻繁に発生しています。

・ハウスメーカーや工務店にローンの申込みを依頼したが音沙汰がない。
・自分で複数の銀行にローンの申込みをしたがローンが通らない。

こういった方の実際の人数は分かりませんが、相当数がいると予想されます。

私のところにも、ローンが通らずに困っているといった方の相談がよく来ます。

ハウスメーカーや工務店の作成した収支計画を見ていると、これは流石に銀行から見ても印象が悪い、というものが大量にあります。

ハウスメーカーや工務店は、銀行とのパイプがあり普段から交渉も重ねていますし、ローン付けが上手い担当者もいます。ですが、全体の極一部です。

・大多数は、銀行の審査の目線や、銀行から見てどういった収支計画が評価が高いのか、ということを理解していません。
・理解していても、マンションを建築したい方とは逆の思惑が働いている場合があります。建築費を上げて利益を取りたいという思惑です。

建築費が相場より高いとか、ハウスメーカーや工務店の利益が乗りすぎている状況だと、収支計画はどうしても見栄えが悪くなりがちです。

行き当たりばったりで銀行にローンの打診をしているハウスメーカーや工務店は、意外と多いです。

本来は新築でのマンション建築はローン付けにおいて有利なはずなのに、ローンが通らなくて進まないという状況は避けたいですよね。

 

ローンが通らないときに試すべき３つの対処法

マンションを建築したいけどローンが通らないという方向けに、非常に有効な対処法を３つお伝えします。

是非参考にしてみてください。

 

ハウスメーカーや工務店を他社に切り替える

一番有力な方法です。

ローンが通らないのは必ず理由があります。
特に多いのが年収水準、資産水準、土地オーナーであれば土地の時価金額から比較して、建築金額が高くなりすぎているケースがあります。

利回りが低くなっている状態です。

個人の属性が良くないのに、利回りが低い状態で何億円ものローンを銀行が出したいと思いますか？

逆の立場ならお金を貸したくないですよね。貸したお金が返ってこない可能性があるわけなので。

よくよく考えたら当たり前のことですが、常識から外れたことをやってしまっているハウスメーカーや工務店は意外と多いです。

建築のボリュームを上げればハウスメーカーや工務店は儲かりますが、ローンの条件から外れた提案をしてしまっていて、ローンもお任せください！と言うものの、実際には、、といったケースがあるわけです。

ローンが通らないという状況は、ハウスメーカーや工務店の対応が良くない可能性が高く、他社に切り替えるのも有効な手段です。

 

マンションのボリュームを減らす

不動産投資ローンには、個人の属性ごとに大体の上限があります。

新築でのマンション建築の場合は、特に個人の年収と資産水準でローンの上限が決まります。
土地オーナーの場合は、加えて土地の時価金額が重要になります。土地を担保に入れるからです。

銀行ごとに基準がことなりますが、ざっくりとした例でいうと、ローンの枠は資産金額や土地の時価金額の５倍～１０倍など。

枠に収まらないとローンが一気に難しくなります。銀行の審査の土台に乗らないからです。

ローンの枠に収まっている状況でも、マンションのボリュームを減らしてローンの申込額を減らすことも有効です。

マンションのボリュームを下げると坪単価が上がり利回りも若干低くなりますが、ローンが通らないといった場合は、ボリュームを下げることを検討しても良いでしょう。

銀行から見て、ローン額が減るとそれだけ融資し易くなります。

 

ローン付けに詳しい専門家に依頼する

ハウスメーカーや工務店は、マンションを建築したい方とは利益が相反しています。
建築費を高くして利益を取りたいのか、建築費を安くして利回りを上げたいのか。
(もちろん良心的なメーカーもあります)

ローン付けをハウスメーカーや工務店に任せっきりだと、不利益をこうむるのはマンションを建築したい方です。

こういった歪みを解消するためにも、第三者のローン付けに詳しい専門会社に依頼をすることも一つのやり方でしょう。

ただし有効な方法ですが、問題もあります。

不動産ローンに詳しい専門家はほとんどいません。さらに中立型でアドバイスができる会社となると、探し当てるのは困難を極めます。

私たちはマンション建築に特化した専門家組織であり、中立型で不動産ローンのサポートをしていますが、私たちのような会社に依頼をするのもアリでしょう。

・不動産ローンが通らない理由を分析し、一から対応策を練り直します。
・建築費が高いなら、コスパの良いハウスメーカーや工務店の紹介をします。
・ローンの枠を超えているなら、値切り交渉を行いながらボリュームを下げる提案をします。
・利回りが低いなら、低くなっている原因を分析しメーカーと改善交渉を行います。
・ローン申込みも代行します。

 

一般的には「相続のアドバイスだけ」「施工会社を紹介するだけ」「ローンは知らんぷり」の業者がほとんどですが【無駄な支出がない税金対策を考えたり、施工会社との交渉をしたり、ローンのことまで「全体最適型」でマンションを新築するサポートをしている】ので、不動産ローンが通らなくてマンション建築が進まないといったお悩みがある方は、まずはお気軽に【下記のボタン】からからマンション建築ノウハウセミナーにお申し込みください。

 

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まとめ

上記の方法を全て試してもどうしてもローンが通らない場合は、建築費が高くなってしまっている今の状況で、個人の属性をカバーできるほどの利回りが取れないということです。

そうなると一旦はマンション建築を諦めて、個人の属性を上げることも一つの手でしょう。

例えば、頑張って貯金をしていって、資産水準を上げるなど。最短でも数年間はかかりますが、堅実な方法です。

以上、参考になれば幸いです。