土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

ブログにお越しいただきありがとうございます！！

 

 

地方銀行の不正融資問題からはじまり、2020年のコロナ禍の影響もあり、不動産ローンは厳しい状況が続いています。
１棟マンションを買うには自己資金を２割ほど出さないと買えないと言われています。
例えば１億円の不動産を買うためには2,000万円の資金を出さないといけないなど。

 

最近は少し不動産ローンの情勢が良くなってきていますが、依然として新築 or 中古不動産を買うにはある程度の自己資金を用意しないといけない状況です。

 

数千万円の自己資金を出せるのは極一部の富裕層だけなので、ほとんどの方は1億円以上の一棟マンションを買うことは現実的ではありません。
規模が大きい一棟マンションは、不動産会社もしくは富裕層の独占状態です。

 

しかも有益な情報は不動産会社の顧客（主に資金力のある富裕層）に優先的に流れますので、一般の方には質が高い不動産の情報は流れてきません。
１棟でも買うことができれば年収が３００万円以上upすることが十分あり得るのですが、現実的にはかなり厳しいことが分かりいただけたでしょうか。

 

そもそもなぜ新築 or 中古不動産を買うにあたって多額の自己資金を用意しないといけないか。
⇒ 2018年に地方銀行の不正融資問題が大きな話題となり、それから不動産ローンが厳格に審査されるようになったためです。

 

借手にある程度の資金力がもとめられるようになり、数億円の不動産ローンは、融資しても焦げ付かないような属性の人にしか貸し出せなくなったんですね。
都内の３０代のサラリーマンの方で、年収1,000万円超え、金融資産も1,000万円以上保有する方がいましたが、不動産ローンの審査が通らずに１億円の不動産を買えなかったケースも実際にあります。

 

ですが属性もあまり良くない、自己資金も少ないといった方でも、１億円以上のマンション経営を実現する方法は実際にあります。

 

実は、自分でマンションを建築するという方法であれば、自己資金いらずで満額の不動産ローンを受けられる可能性があります。

 

いわゆる新築一棟投資です。
新築でマンションを建築する場合は、とても不動産ローンが通りやすいのです！
自己資金いらずのフルローンも十分可能です。

 

土地を保有している場合はもちろんのこと、土地から仕入れる場合でも満額のフルローンは通りやすく、自己資金がなくとも１億円以上のマンション経営者になれるんですね。
なぜ新築の場合はフルローンが通りやすいのか、おもな理由は３つあります。

 

➀ 実はマンションの開発は (ノウハウがあれば) リスクが少なく、賃貸市況が多少悪くなったとしてもしっかりと黒字になるため、融資の返済も安定するから。

たまに不動産会社やハウスメーカーの言われるがままにマンションを開発して、大損してしまう方もいますが、立地が良くノウハウがあれば確実にマンションの開発は大きな利益を出すことができます。

 

② 自分でマンションを建築するときは建築プランをいかようにでも操作することも可能で、金融機関に断られても建築プランを作り変えて (施工会社を変更して) 再チャレンジできるから。

既存物件の購入だと将来の収支を大幅に作り変えることは不可能であり、物件の性質も決まってしまっているので、個人の属性が高くないと不動産ローンは受けられません。

 

➂ マンションを開発する側は、不動産市場においていちばん優位性のあるポジションであり、大きな利益がでることも多いので、金融機関内の審査の承認が出やすいから。

逆にいうと不動産会社が建築した物件を新築 or 中古で買うことは、不利なポジションであるということです。

 

 

僕のお客様で、都内の３０歳のサラリーマンの方がいました。
属性も高くなく自己資金も数百万円ほどしかない方がいましたが、自己資金を全く出さずフルローンでマンションを開発して、毎年７００万円以上の年収を増やすことに成功した方がいました。

 

徹底的に表面利回りを上げることにこだわり、賃貸市場が悪くなっても融資の返済が十分できるくらいの建築プランを金融機関に提出したところ、簡単にフルローンが通ったんですね。

 

その方は自己資金を一切出さずに、いきなり２億円以上のマンション経営者になりました。
属性があまり高くない、自己資金が少ないといった方は、今の市況で１億円以上の不動産を買うことはまず無理でしょう。
質の高い物件もほぼ出回っていませんし、資金力がないと他の買い手に取られてしまいます。

 

買うのではなく自分で建築することで、１億円以上のマンション経営者になり、専業大家になることも夢ではありませんし、実際に実現している方は大勢います。
他人が作った物件を買うのではなく、自分で作ることに挑戦してみてはいかがでしょうか！

 

そして大事なことは、初めてマンション・アパートを建築するという方は、信頼のできる方にいつでも相談できる環境を作るか、優秀なコンサルタントを付けた方が良いでしょう。
マンションの開発は、後だしジャンケンのようなもので、後から情報を仕入れる人の方が圧倒的に有利です。ノウハウを熟知している人のマネをしてしまえば、リスクも少なく高利回りを実現することができます。

 

少しでも、土地の相続対策やマンション・アパート経営に不安があるなら、関東圏で唯一の「相続対策も含めてマンション建築のサポートをしている株式会社emoパートナーズ」にお気軽にお問合せください。

 

 

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