土地活用のサポートを通して相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション経営の専門家    東京の不動産系税理士の横川です

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木造アパートを持っているけど築３０年以上経過しているから建て替えたい。
相続税対策としてアパートを立て替えて相続税負担を減らしたい。

そういったお考えの方もいらっしゃると思います。
アパートを建て替えるときには入居者と立ち退き交渉をする必要があります。

賃貸住宅では入居者の権利が強く守られていますので、大家さんからの強制的な退去の要請はできず、交渉によって解決することになります。
一般的には立ち退き料を支払うことで解決をすることが多いのですが、立ち退き料の相場としては、概ね家賃の6カ月程度となっています。
（立ち退き料はあくまでも慣習で行われていることで、法律上で支払い義務があるわけではありません）

交渉次第でもっと安くなるケースもありますが、例えば建物の老朽化が激しいケース、入居者と良い信頼関係が作れている、引っ越し先を一緒に探してあげるなどの場合は安くなったり、支払わずに済んだりすることがあります。

立ち退き交渉が長引いてしまうと、新しい建物が完成するまでの期間が長くなりますし、相続対策としての建て替えであれば土地の保有者 (通常は両親や祖父母) がご高齢になるほど融資が難しくなったり、土地の保有者の体調が悪くなってしまって建築契約を結べなくなるかもしれません。

立ち退き交渉を早めにスムーズに行うことが、有利に建て替えを進めるための重要な要素になりますので、とくに押さえておくべきポイントをお伝えします。

アパートの建て替えをスムーズに進めるための立ち退き交渉３つのポイント

◎分かりやすい立ち退きの理由を伝えること
まずは、立ち退き理由を入居者に分かりやすく伝えることが重要です。
入居者にとっても、新しい家探しや引越しの手間がかかるため、明確ではない理由で退去を申し込まれると反感を抱かれて立ち退き交渉が長引くこともあります。

「木造アパートで築30年以上たっていて老朽化がひどくなっていますが、このままだと入居者に何らかの被害がある可能性があるので建て替えようと思っています」など、入居者のためでもあるといった理由を説明できると納得してもらいやすいです。

◎立ち退き料の予算を多めに確保する
実は、、立ち退き料を支払えば退去してもらえるケースが大半です。
建て替えはスピード感も大事ですが、新しく入居者との関係性を作っていると時間がいくらあっても足りないので、立ち退き料の予算を多めに確保しておけると安心です。

そんなに予算がないという方は、不動産ローンで回収する方法もあります。建て替えでマンションやアパートを建てるときには不動産ローンを使用することになりますが、建築プランの収益性や利回りが高ければ、自己資金をあまり入れずとも不動産ローンが通ったり、フルローンにできる可能性もありますので、多少の立ち退き料の高低はあとから回収することができます。

立ち退き料よりも、建築費の高低のほうがよっぼど重要です。
たとえ立ち退き料が相場より２百万円安く済んでも、建築費が相場より２千万円高ければ、総合的に見てマイナスになってしまいます。

◎施工会社にも手伝ってもらう
直接的な入居者との立ち退き交渉は大家さんしかできませんが、建て替えをするのであれば施工会社にも協力してもらいましょう。
例えば、入居者の新しい引っ越し先探しを手伝ってもらえるかもしれません。

建物の築年数が古いと高齢の方が住んでいるケースも多いですが、ご自身で引っ越し先をなかなか探せない、時間がかかるといったケースがあります。
大家さんが１人で引っ越し先探しをするのもなかなか大変ですし、アパート建て替えを進めたいはずの施工会社には協力してもらえる可能性があります。

建て替えたいときは、立ち退き交渉の前にまずはどこの施工会社に依頼をするのか目途をつけておく必要があります。
入居者が立ち退いてもすぐに建築が進まないのであれば、その期間の収益が得られなくなってしまうからです。
立ち退き後にすぐに建築を進めるためにも先に施工会社を見つけて、施工会社にも立ち退き交渉を手伝ってもらうという流れが良いでしょう。

以下補足です。
建て替えを検討する時期について、構造ごとに以下の耐用年数が定められていますので、耐用年数超えかどうかで建て替えの判断をするのも１つの考え方です。
(下記の耐用年数は、実際の建物の老朽化とはあまり関係なく、あくまでも目安です)

実際には、例えば木造アパートだと築３０年以上経過してくると建て替えを考える方が増えてくるのですが、相続対策としてであれば築年数がもっと浅くても早期に建て替えることで確実に相続税を削減できるケースもあります。

相続対策としての建て替えをお考えの場合は、不動産に強い税理士など専門家に確認することをおススメします。

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