マンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

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孫は相続人ではないのですが、知っていましたか～？
孫が財産を相続することは基本的にできません。

 

ですが遺言書により孫に遺贈させることで、財産を孫に承継することができます。
祖父母の不動産 (マンションやアパートなど) を子どもを挟まずに、孫に直接に承継することもできるんですね。

 

遺言書では好きに財産を承継する人を決められますが、孫はあくまで相続人ではないので、本来は相続する権利のない人に財産を遺贈させることになります。
するとどうなるかと言えば、、

 

孫が不動産を承継すると、不動産を売買したときと同じように不動産取得税が３％、さらには登録免許税が２％かかります。
相続人である配偶者や子どもが不動産を相続すると、不動産取得税はかからず、登録免許税は0.4%だけなので、子ども or 孫のどちらが不動産を承継するのでは大きな税負担の差があります。

 

遺言書によって孫が不動産を承継できますが、不動産の金額 (固定資産税評価額) に対して５％もの税金がかかってしまうのです。
例えば３億円の不動産を孫が遺贈により承継すれば、およそ１,000万円の不動産所得税＆登録免許税が発生します。

 

本来は祖父母から子どもに一旦承継して、子どもから孫に承継するので２度の相続税を支払う必要がありますが、１回に省略したので税金が優遇されていないのです。
遺言により孫に不動産を承継させるというのは、配偶者や子どもが不動産を相続することとは別枠で考えないといけないのです。

 

ここで孫へ不動産を承継したときによくある失敗例を紹介します。
土地を活用してアパート経営を始めるのはよくあることですが、祖父母が保有している土地にマンションやアパートを新築するとしましょう。

このとき誰名義で建物を建築するのか、選択を間違えてしまう方も多いのです。

 

例えば僕に実際に依頼のあった事例です。
都内で１００坪以上の土地をお持ちの６０歳前後の男性の方 (Aさん) がおり、土地を有効活用してマンションを建て、次世代に安定財産を残したいという方がいました。
土地を含めたマンションの継承者は、２０代のお孫さんを考えていたんです。

 

Aさんは当初、土地はAさんが保有しているからAさん名義でマンションを建てるという計画を立てていたのですが、既にお伝えした通り、遺言書により孫に不動産を承継すれば、土地と建物にたいして不動産取得税３％と登録免許税２％がかかってしまいます。

 

計画段階では土地と建物全体の価値は３憶円を想定していたので、Aさんが亡くなりマンションを孫に継承するときに、固定資産税評価額×５％でおよそ１,０００万円程度の税金負担が発生する計算でした。
このときAさんは、孫に渡すとはいえ相続時に不動産を承継するのだから、相続税以外の税負担は発生しないだろうと考えていたんですね。

 

Aさん名義でマンションを建築することが、税負担をいちばん減らせる最善案と思い込んでいたのです。
ところがAさんが最善策と思い込んでいたものが、実は間違っていました。

 

実際に実現できるかどうかの検討も必要になりますが、マンションを新築するときから孫名義で建築契約を結び、建物だけは先に孫の保有にしておいた方が合計での税金負担が大幅に減るケースもあるんですね。
建物だけ孫名義にすることで、Aさんが亡くなっても建物は相続とは無縁になり、土地だけが相続の対象となります。

 

孫名義でマンションを建築すると何がよくなるかと言えば、、
相続時に、建物にたいして不動産取得税３％と登録免許税２％が発生しないので、大幅に税金の支払い額を減らせます。
（土地だけに不動産取得税３％と登録免許税２％がかかります）

 

土地の広さにもよりますが、マンションやアパートを新築すると土地と建物の価値の比率が１対４，１対５くらいになることも多いので、価値が高くなりがちな建物に対して余分な不動産所得税と登録免許税がかからないのは、実は非常に節税効果が高いです。

 

実はこれあんまり知られていませんし、建築契約を祖父母名義にするか、孫名義にするかも含めて最適なアドバイスができる方はほとんどいません。
相続対策とアパート経営のアドバイスを両方とも適切にできる人がほとんどいないことが問題なのです。

 

ちなみに不動産を相続する人が孫ではなく子どものときは、不動産所得税はかかりませんし、登録免許税は０.４％だけです。
子どもは相続人であり、相続人に財産を継承するときは税金が優遇されているので、仮にマンションを新築するときの建築契約の名義人は祖父母にして、相続時に土地と建物を子どもに承継しても余分な税金負担は発生しません。

 

今回の事例でお伝えした、都内で１００坪以上の土地をお持ちのAさんは、建築契約を孫名義にして最初から孫にマンションを持たせる決断をしたことで、大幅な節税をすることができました。
孫名義でマンションを新築すると土地の相続税負担は重くなりますが (２００万円ほど負担up) 、建物部分の不動産所得税と登録免許税の支払いがなくなるので (およそ８００万円の負担down)、純額で６００万円の将来の資金が増える結果となりました。

 

正確には他の要素なども加味されるので若干ことなりますが、大まかだと上記の通りです。
孫名義でマンションを建てると、土地と建物の保有者がことなるため土地を「貸家建付地」とできずに土地の相続税負担を減らせないデメリットもあります (上記の「２００万円ほど負担up」の箇所) ので、実際に誰が建築契約を結ぶべきなのかはケースバイケースです。

 

「貸家建付地」の詳細は別記事で解説していますので、良ければ参考にしてみてください！
➢ 土地の相続税対策としてマンションの建築が非常に有効な理由

 

余分な税金の支払いをしたくないなら、マンション建築に詳しくて、細かいことも含めて税金負担のシミュレーションをして貰える専門家に確認すると良いでしょう。
とくに孫に不動産を承継させる場合には、より厳密で複雑な資産移動のシミュレーションをしないと損得が判断できないんですね。

 

まとめ
・孫は相続人ではないため不動産を相続できないが、遺言書により孫にも不動産を承継できる。
・本来、孫は相続人ではないため、不動産を承継したときに不動産取得税３％と登録免許税２％の支払が発生する。
・一般的に、子ども or 孫に不動産を承継する違いを理解している人はあまりいないので、マンションを新築するときの名義人の選択で損をしているケースがある。
・建築契約は孫名義にした方がよいケースもあるので、厳密な判定は専門家に依頼しましょう。

 

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