土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

ブログにお越しいただきありがとうございます！！

 

土地オーナーのお悩みは固定資産税や相続税であることは多いですが、意外と有効な税金対策が出来ている人は多くはありません。

巷には色んな情報があふれています。

土地の相続税対策として、駐車場経営が向いている、太陽光発電が向いている、マンションを新築することが向いている

様々ありますが、何が有効な方法なのかは土地の立地や周辺環境によりけりです。

一概には言えません。

新築でマンション建築をする場合は、立地が良くないと意味がありません。
例えば、駅から徒歩１５分以内とか、周辺環境が賃貸ニーズとマッチしているなど。

こういった場所にマンションを建築しないと、入居者がつかず、マンション経営は失敗します。

ですが新築でマンションを建築することは有効な相続税対策となりますので、今回は有効なパターンをお伝えします。

 

土地の相続税対策はお早めに

生前での土地の相続税対策は早めに行うに越したことはありません。
土地を有効活用してお金を生み出すことが出来れば、将来の納税資金に充てることができるからです。

避けたいのは、土地オーナーが亡くなったときに相続税が発生し、納税資金がまかなえずに土地の切り売りをせざる負えない状況になってしまうこと。
そもそも土地に愛着がないのであれば問題はないですが、泣く泣く手放さなければならない状態は避けたいですよね。

先祖代々守ってきた土地を、納税資金が賄えずに手放してしまうことは悲しいことです。

土地から相続税が発生する場合とはどういった状況でしょうか。それには基礎控除額が大きく関係するので、簡単に解説します。

 

相続税の基礎控除額

相続税は基礎控除額が設定されています。

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数 (法定相続人は、配偶者・子供・親・兄弟姉妹を合わせた人数のこと)

例えば、亡くなった土地オーナーに子供・親・兄弟姉妹がおらず、配偶者１人のみの場合の基礎控除額は、3,600万円になります。
つまり土地の時価が3,600万円を超えている場合に、上回った金額にたいして相続税が発生します。

土地を相続したときに相続税が発生することが予想される場合は、早めの対策を取ることをおすすめします。

 

マンションを新築した場合の相続税評価額

そこで有効な相続税対策としては、新築でマンションを建てる方法があります。
実はこれ、２重の意味でおいしい思いができる方法です。

➀ 相続税額の減額
② コスパ良くマンションを建てれば、お金がたまっていく

ひとつづつ見ていきましょう。

 

相続税額の減額

まず➀の相続税額の減額について、建物と土地について別々に解説します。

マンションを建てる場合は、通常は借入金を使用します。
土地をすでに持っている場合は、建物部分の借入をすることになりますが、建築代金１億円を借入金で賄えば、建物１億円、借入金１億円となります。
相続税上は、建物の評価額が７割程度となります。建物の相続税評価額７千万円、借入金１億円となり、純額でマイナス３千万円となりますので、建物部分から相続税は発生しません。

さらに土地は「更地」から「貸家建付地 (かしやたてつけち) 」に変更されます。要は、貸家建付地は相続税評価額が８割程度になるため、相続税が減額されることになります。
簡単に説明すると、マンションを建てたら、その土地を色んな方が使用することになるため、土地オーナーの持分が減り、土地の相続から発生する相続税額が減るといったイメージです。

厳密には、借地権割合や空室率によって相続税の減額効果は変わりますが、大まかなイメージはできたでしょうか。

つまり、マンションを建築した場合は相続税負担が減ることになりますので、税金対策としては有効です。

 

コスパ良くマンションを建てれば、お金がたまっていく

あくまでもコスパ良く建てれば、、の話しです。

マンション経営者になったとしても全てが上手く行くわけではありません。
中には、入居者がつかない、家賃の減額をせざる負えない、お金が回らない、、といった状況になる可能性はあります。

マンション経営は、最初から成功するか失敗するかは決まっています。
建てる前に上の空のような収支計画を作ってしまえば、資金繰りが圧迫されてしまうこともあります。

一方で、良心的なハウスメーカーや工務店にたどり着くことができ、まともな収支計画を立てることができれば、最初から成功がほぼ確定します。

コスパ良く、というのは、ここでは「建築費を相場より安く、かつ家賃収入を出来るだけ上げた状態」を言います。要は利回りが高い状態です。

これが実現した状態で、すでに保有している土地にマンションを新築してしまえば、毎年勝手にお金が溜まり、土地オーナーが亡くなった際の納税資金にあてることができます。

さらに、貸家建付地の場合は土地の評価額も下がった状態なので、そもそも相続税負担も減っているわけです。

 

マンションを新築することが、土地の相続税対策の最良の手段

適切なプロセスを踏めば、土地の最も優れた有効活用方法は、マンションの建築です。

巷には、土地の相続税対策にマンションの建築は辞めておいた方がいい、、といった声もあります。確かに妥当な声だと思います。
マンションを建築したからといっても必ずしも成功するわけではありません。

特に、土地をお持ちの方が、初めてマンション経営をする場合は要注意です。初心者の方ほど、マンション経営で失敗します。
マンションを新築で建てるというのは、大きすぎる買い物なので、できればマンション経営を熟知したプロの意見を入れておくことをお勧めします。

土地の相続税対策はなかなか実行に移す方は多くはありませんが、早め早めの対策が功を奏します。

 

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