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マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

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前回も「則武地所」の施工問題をブログで取り上げました。
「則武地所」八王子のアパート外階段の崩落事故―施工会社選びが最重要

2021年5月26日にTBS NEWSで「則武地所」が行っていたとされる不動産ローンの不正水増し問題が取り上げられていました。
内容は、アパートの建築主に「建設費用を水増ししたウソの試算を作成し、それを元に銀行に融資を申請すれば販売価格を上回る融資を受けられる (TBS NEWS抜粋)」と提案していたそうです。

同様の手法を簡単に解説すると、実際の建築費が５,０００万円だけど銀行向けには８,０００万円の建築費として水増しした資料を提出し、ローン審査が通れば建築主には８,０００万円のローンが降ります。
その後、施工会社に５,０００万円支払い、残りの３,０００万円は建築主の好きに使える資金となるわけです。

銀行向けに建築費を水増ししてローン額を多めに申請する手法は、実は以前からよくあることです。
昔から行われていたことですし、いまだに色んな施工会社が同じような不正融資の提案をしています。
中には、コンプライアンス違反になるからといって拒否する施工会社もありますが、施工会社とやり取りしたことがある方であれば一度くらいは聞いたことがあるほど、日常的な話しです。

不動産ローンの不正水増しはなぜ起こるのでしょうか？
「則武地所」は「余った金は別の投資などに回すことも出来る (TBS NEWS抜粋)」と提案していたとされ、本当であれば悪質なのは言うまでもありません。

ただ別の見方をすると、建築費を水増ししてローン額を高めに申請すること自体は、施工会社にとってリスクです。
金融機関から「この施工会社は建築費が高くて収支悪いからローンは通さない」というレッテルを貼られる可能性が高くなり、繰り返すにつれて「この施工会社が提出した建築プランには融資しない、融資ＮＧ」となるかもしれないからです。

施工会社がリスクを冒してまで不正融資に手を染める理由は、建築主の要望をできるだけ聞いてあげないとお断りされてしまうからです。

ハウスメーカー、建設会社、工務店がしのぎを削り合い、中には受注力が弱くて倒産してしまう施工会社もあります。
競争が激しいからこそ、建築主の依頼を聞いてあげないと選ばれないのです。
大手、中小零細に限りません。

実際に私もマンション建築サポートをしている中で、建築費の水増し提案を受けている方によく出会います。そんなときに建築主に伝えるのが

「もしバレたら一気にローンをはがされるリスクがあるけど本当にいいんですか」
「不正融資の提案をする施工会社は品質に問題がある可能性があるから慎重に選んだほうが良いですよ」
「次回以降の不動産ローンが厳しくなりますよ」

そして実は、、建築主から施工会社にたいして不動産ローンの水増し依頼をしているケースも多いのです。
建築主側から依頼をする理由としては主に２つあり ➀ 自己資金がないので予備としてお金を持っておきたい  ② 余剰資金で資産運用を行いたい

個人的には、①はまだマシだと言えます (良いか悪いかは別にして)。
「当初の見積より建築費が上がってしまった」
「近隣住民とのトラブルで無駄な支出がかかってしまった」
「竣工したはいいけど思ったよりも空室が目立つ」
など、不動産開発は予期せぬ出費がかかるかもしれないので、手元資金が枯渇することはさけないといけないですし、気持ちも分かります (自己資金を貯めてから建築しろ、というのはもっともです)。

②は良くないケースです。投資用のローンは銀行は受け付けてくれず、偽る行為です。
そもそも個人の資産運用の方法として、ローンを原資として運用するくらいなら、マンション開発から安定的な収支を生み出して別の資産に組み替えなおして運用していく方が、リスクを少なく資産を増やしていけるでしょう。

今回のブログタイトルに戻りますが、不正融資に関しては一概に施工会社だけを悪者にするのは間違いであり、施工会社と建築主の両方に問題ありというのが正解でしょう。
(銀行も知っているうえなら銀行も同じなのですが、、)

「則武地所」におきかえると、日常的に不正融資の勧誘をしているなら間違いなく悪いのですが、アパートの建築主にも何かしらの問題はあります。
深く考えずに建築費の安さだけで中小零細の施工会社に依頼をして、アパートに問題がおこってしまえばそれは建築主の責任です。

同じ施工会社から工事不良、不正融資と立て続けに問題が明るみになりましたが、いちばんの被害者は入居者です。

しのぎを削る不動産業界でありがちな「不動産ローンの不正水増し問題」を解決するためには、国が強制的なペナルティーを課すくらいしかないでしょう。
まだまだ解決できそうにない、闇が深い業界の裏話でした。

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