土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

ブログにお越しいただきありがとうございます！！

 

マンションを建てたいと考えている人は、いろいろな種類の情報が多くてお悩みの方も多いと思います。

スムーズに進まないことも多いですよね。

一口にマンションの建築と言っても、検討すべきことはたくさんあり、長い時間もかかりますので、知っているかどうかで時間の節約にもなりますし、なにより『成功』確率が大きく上がります。

今回は、これからマンションを建築したいと考えている方向けに、私がこれまでマンション建築のサポートを数々こなしてきた中で学んだ鉄則をお伝えします。

『知っているかどうか』で将来のお金が数千万円変わってくることも普通にあるので、是非最後までご覧ください。

きっとお役に立つはずです。

 

マンションを建てることのメリット

一棟マンションを建てることは、相続税対策と収益性対策に非常に有効です。

こちらについては既に別記事で解説していますので、気になる方はそちらをご覧ください。リンクを添付しておきます。
マンション建築が土地の「相続税対策」として有効である理由

すでに別記事で解説はしていますが、相続税対策と収益性対策について、少しだけまとめの形でお伝えします。

 

相続税対策

マンションを建築した土地は、貸家建付地 (かしやたてつけち) となり、更地の状態で相続をするよりも相続税評価額が２０％～３０％ほど下がります。
さらに建築予定の建物も、相続税評価額が３０％ほど下がります。

マンションを建築した土地の相続税評価額の計算方法
⇒ 土地の相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（1−借地権割合×借家権割合）

仮に固定資産税評価額が１億円の土地にマンションを建築すると
✅ 土地の相続税評価額＝１億円×（１−６０%×３０%）＝８,２００万円
（※借地権割合を６０%と仮定。借家権割合は全国一律で３０％）

マンションを建てることで、土地の評価額は１,８００万円も減額されることになり、相続税額を減額できることになります。

 

マンションの上物（建物）の相続税評価額の計算方法
⇒ 建物の相続税評価額＝固定資産税評価額 ×（１－借家権割合）

仮に１億円の賃貸マンションを建築すると、
✅ 建物の相続税評価額＝１億円×（１−３０%）＝７,０００万円
（※借家権割合は全国一律３０%）

建物の相続税評価額は、３,０００万円減額されることになります。

建築費用が１億円で建物部分の借入金が１億円だとした場合、建物の相続税評価額は７,０００万円になりますので、そこから借入金を差し引いた純額でマイナス３,０００万円。
建物部分から相続税は発生しません。

 

収益性対策

コスパ良くマンションを建築することができれば、毎年５００万円以上のプラスの収支を出すことも十分に可能です。

サラリーマンの平均年収以上のプラスの収支を、毎年生み出すことが出来るなんて夢がありますよね。

土地をお持ちかどうか、自己資金をいくら入れるのかどうかで毎年の収支は大きく変わってきますが、建築費が高止まりしている『RC (＝鉄筋コンクリート) 』で建てたとしても、安定的なお金を生むだす方法は確実に存在します。

管理会社を付ければ、マンション経営に関わるほぼ全てのことは代行してくれるため、サラリーマンであったり、多忙の方であってもマンション経営は両立できます。

上記でお伝えした『相続税対策』とも絡むことですが、マンション経営から発生するプラスの収支を毎年貯めておいて、いざというときの備えとすることも出来ます。

例えば、相続税額の支払い原資とするなど。

 

マンションを建築するうえで外してはいけない鉄則【７箇条】

押さえるべきポイントは数えきれないくらいありますが、私がマンションの建築サポートを数々行ってきたうえで感じた、特に重要なポイントを７つに絞ってお伝えします。

この７つを押さえておくと、成功確率を大幅に上げることができますので、是非参考にしてみてください。

 

周辺環境から入居がつくかどうか下調べ

初めに確認すべき事項です。

マンションを建てても入居が付かないなら意味がありません。

事前に周辺環境の下調べをして、入居が付くかどうか確認しておく必要があります。

将来５０年、それ以上の期間に渡って賃貸経営をしていくことができるかどうか、という視点で検証することをおススメします。

駅から近いかどうか、賃貸ニーズの推移がどうなるか。

周辺の賃貸仲介会社にヒアリングをしたり、周辺のマンションの家賃相場や入居状況を調べたり、単身者向けが良いのかファミリー向けのマンションが良いのかなど、自分でもしっかりと調べることが重要です。

ハウスメーカーは賃貸ニーズも教えてくれますが、マンション経営に責任を持ってくれませんし、あくまでもご自身がマンションの経営者です。

ハウスメーカーや工務店は、建ってしまえばそれでおしまい (管理や家賃保証も担当するなら事情は少し異なります) なので、『信用できるのは自分だけ』くらいの方が『成功』できます。

 

相続対策、親族対策は真っ先に

特に土地をお持ちの方の場合に当てはまります。

マンションを建築した場合、相続税はどの程度減額するのか簡単に理解しておきましょう。

具体的な数字はハウスメーカーが教えてくれることもありますが、相続税が減るロジックはなんとなくでも良いので押さえておきましょう。
(上記の『相続税対策』の計算式を理解しておけば、おおまかなロジックはOKです)

 

親族対策について

マンションの建築は、ご家族の中で誰が主導するのか。

土地を既にお持ちの方は、途中でご家族から反対がでてしまい終了してしまわないように、しっかりとご家族の間で『マンションを建築することの合意』を取っておくことをおススメします。

土地の相続対策もかねてマンションを建築する場合、ハウスメーカーや工務店もご家族の同意が取れているかどうかは確認してきます。
途中で終了してしまっては元も子もありませんので。

 

通常は土地をお持ちの方が施主となり、マンションの所有者になることも多いですが、将来的に誰に承継させていくのかについても、ご家族の中で事前合意を取っておくことをおススメします。

マンションの名義変更は将来のいつ時点が良いのか、個人に移すのか法人に移すのか、こういったことも事前にシミュレーションしておくのが良いです。

ただし相続や税金絡みの話しは、税金専門家でないと正しく教えられない可能性が高く、ハウスメーカーも間違ったことを言ってしまうこともあります。
税金に詳しい専門家 (税理士など) に確認した方がいいでしょう。

相談料がかかるかもしれませんが、何十年に渡って存続する事業となるため、事前確認はしっかりとしておいた方がいいです。

承継する順番や名義変更の時点を間違えると、贈与税などで無駄な税金がかかってしまいます。

 

私は、『マンション建築に関わることをフルサポートしている公認会計士・税理士』ですが、税金や将来シミュレーションに関する相談も全て無料で行っていますので、不安がある方にはおススメです。是非、お気軽に無料個別相談にお越しください。

 

ハウスメーカーや工務店選びがいちばん重要

他の記事でもさんざんお伝えしていますが、マンションを建築するうえで、ハウスメーカーや工務店選びが決定的に重要です。

一例を出します。
RCの５階建てマンション (１Kの部屋２０戸) を作りたい。ハウスメーカーA社、ハウスメーカーB社、工務店C社の３社に見積りを依頼した。

☑ ハウスメーカーA社は、Iotシステムを導入したり、屋上にテラスを作ったり、豪華な見栄えに作ることを売りに見積額を３憶７万円で提示してきた。
☑ ハウスメーカーB社は、比較的シンプルな作りにすることを前提で見積額を３憶２万円で提示してきた。
☑ 工務店のC社は、シンプルかつ工務店ならではの見積の安さを売りにして見積額を２憶９万円で提示してきた。

ありがちな例示ですが、どこが良いでしょうか？
正解は、マンションを建築したい方が何を目的にしているのかによって変わります。

自己資金をたくさん出せる方や、自身のご家族もお住まいになるならA社でもよいでしょう。
全て他人に貸し出すようならB社かC社が良いでしょう。

見積金額を筆頭に、ハウスメーカーや工務店ごとの特色は、はっきりと出ます。

 

その他の特色としてはこちらです。

・設計士の腕一つで図面が大きく変わりますし、間取りの取り方次第で家賃収入が全く変わります。
・担当者のソフトスキルも重要です。長い付き合いとなるため、担当者との相性も重要です。
・融資付けが強いハウスメーカーなら金利を低めにして貰えるかもしれません。
・木造・鉄骨・RCのどれが得意なのか (できないのか) も、ハウスメーカーや工務店によってまちまちです。

見てわかる通り、単純に見積が安いからそこが良いというわけでもありません。

必ずアイミツ形式にした方が良いですが、アイミツサイトを使って安い見積が出てきたらそれで良い、というわけでもないです。

 

一体、どうすれば良いのでしょうか。

はじめてマンションを建築する方は、どこのハウスメーカーや工務店が良いのか分からないと思うので、長い時間をかけて慎重に選ぶことをおススメします。

半年かかっても、１年かかっても、長い時間をかければかけるほど良いです。

私のお客様でも、１年半がかりでハウスメーカーを選んだ方がいますが、それだけ時間をかけたからこそ、しっかりとお金の回る計画にすることができていました。

ハウスメーカー・工務店選びは１ヶ月で決めることもできますが、いろんなハウスメーカーや工務店と交渉を重ねてみて比較検討した結果、いちばん良いところはどこなのか、ということを時間をかけて行った方がいいです。

数ヶ月の手間で、将来のお金が数千万円変わってきます。

 

年間の収支が大幅にプラスになるか検証

ご自身の目で見てしっかりと確認してください。
決してハウスメーカーが作成した収支計画 (事業計画) をそのまま信用しないでください。

分からないことがあれば詳しい人に聞いた方が良いでしょう。
特に不動産取得税、固定資産税、都市計画税などの税金も絡みますので、案外、ハウスメーカーが作成した収支計画に間違いも見つかります。

修繕費が安くなりすぎているケースもあります。
不動産ローンの金利が低すぎて、現実味に欠けている収支計画が出てくることもあります。

一見、『良さそうな』収支計画であったとしても、立ち止まってみて本当にこの数字で実現が可能なのか、ということを検証してみてください。

ハウスメーカーや工務店の作成する収支計画は、あくまでも理想的なものであって、現実とは異なるケースが多々あります。

 

自己資金が多いほど有利

自己資金が多い少ないは、➀ マンション賃貸事業の視点と② 融資の視点の２つに絡みます。

➀ 自己資金が多いと、マンション賃貸事業で有利になります。毎年の借入金の支払い額を減らせるため、毎年のキャッシュフローが良くなります。
⇒ マンション賃貸事業が破綻するリスクを減らせます。

② 銀行から見て、自己資金が多いと『マンションの建築を本気で考えている人』という印象を与えることが出来て審査が通りやすくなりますし、単純にローン額も減るためローン審査は通りやすいです。
⇒ マンション賃貸事業が破綻するリスクも低いため、金利も安くなります。

例えば、自己資金を建築費の１割出す人と３割出す人なら、後者の方が金利は０.３％～０.５％程度は減ることもあります。

自己資金はできるだけ出したくないという方もいますが、自己資金を出すことのメリットも十分あります。

どうしても自己資金を出したくない、出せないという人は、その状態で進めるしかありませんが、ローンの審査が通らずに結局、事業化できないという方もいます。

挑戦あるのみですが、自己資金の多い少ないがマンションの建築に与えるインパクトは意外と大きいです。

 

ローン審査のために表面利回りは上げておく

マンションを建築するときは、通常は不動産ローンを使いますので、ローン審査が通らないと先に進めません。

ローン審査を安全に通すことを見すえて、建築プランはできるだけ表面利回りが高い状態にしておいた方がいいです。

参考までに、銀行が安全ラインと考えている表面利回りの水準はこちらです (各行の基準は異なるため、あくまで参考です)

表面利回り＝７％

このラインを越せるかどうかを一つの基準にしてみてください。

RCだと建築費が高いため、７％以下の建築プランの方が多くなりますが、頑張って交渉して、７％以上になるように進めてみてもいいと思います。

利回りが高いと、金利も低くなりやすいため、メリットしかありません。

 

複数の銀行にローン申し込み

ハウスメーカーや工務店選びと同様に、ローン申し込みも複数の信金・地銀、ノンバンクなどにアプローチすることをおススメします。

目安は最低でも５行以上。

ハウスメーカーはローン付けで動いて貰えますが、工務店だと１行～3行程度の申し込みのところが多く、そもそもローン対応はしていない工務店もあります。

 

良い条件 (特に金利) となるように、手間をかけてご自身でも銀行周りをする方がいいでしょう。

その中で、最適な条件を出してくれた金融機関に依頼をすることになります。

どこの金融機関は不動産ローンを出して貰いやすいといった情報もありますが、１ヶ月単位で変わったり、ローン担当者次第であったり、タイミング次第です。

A銀行に、同じプランで同じプレゼンを行っても、金利が全く変わることもあります。

できるだけ良いローン条件とするために、最低でも５行以上は申し込むことを心構えとするのがいいでしょう。

 

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お知らせ

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