土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家 東京の不動産系税理士の横川です。
ブログにお越しいただきありがとうございます！！
最近、不動産関連の有名なインターネットサイトでこんな謳い文句を見かけました。
『マンションの建築は、ハウスメーカーの方が安く作れるからハウスメーカーに依頼した方が良い』
個人的には違和感を感じました。
ハウスメーカーの方が安く作れる、ということについて。
これは間違いです。
ハウスメーカーでも工務店でも本来の建築費は大して変わりません。
資材の仕入れや人件費は全国的に大幅に変わるものではないからです。
『見積金額だけを見れば、工務店の方が安い』です。
⇒ なぜでしょうか？
ハウスメーカーの見積額が高くなる理由は、下請けに出しているからです。
ハウスメーカーの利益と工務店の利益が両方のるのか、それとも工務店の利益だけのるのかの違いです。
例えば、RCで５階建て２０戸のマンションを作るとした場合は、ハウスメーカーは見積額３憶前後となりますが、工務店は２,０００万円～３,０００万円は安くなり、２億７千万などになります (部屋の広さによって変わるため金額はあくまでも例示です) 。
あるハウスメーカーでは、マンションを建築するノウハウがなく、全て工務店に下請けに出して中抜きしているだけ、といったところあります。
見積額を安くしたいなら工務店を選択した方がいいです。その方が中抜きされません。
✅ もう少し厳密にいえば、１０階建て以上の大規模マンションを建築する場合は、規模のメリットで坪単価が下がっていきますし、大規模マンションを作り慣れているハウスメーカーを選択することは正解でしょう。
✅ １０階建て以下の中規模・小規模マンションの場合は、工務店の方が見積額は安くなりますので、工務店が有利な状況も多々あります。
工務店の見積額が安くなる理由は、『中抜きがないこと』はすでにお伝えしましたが、もう一つ大きな理由は『壁式構造の提案になっていることが多い』からです。
壁式構造かラーメン構造かによっても見積額は異なり、壁式構造の方が工期が短いため見積額は低くなります。
※ 補足ですが、ラーメン構造が好きな方には工務店は向いていない可能性もあります。
壁式構造しか取り扱っていない工務店もあるからです。
(ラーメン構造の大きなメリットは、リフォームがしやすいことであり、将来的にリフォームも取り入れていきたい方はラーメン構造が良いでしょう)
壁式構造とラーメン構造はどちらが良い、と一概に決まるわけではないので、趣味の世界です。
※参照画像 (ラーメン構造と壁式構造)
話しは最初に戻りますが、なぜハウスメーカーの方が安く作れると主張しているサイトがあるかと言えば、サイトの加盟店はハウスメーカーがほとんどだからです。
ただそれだけの理由だと推測します。
名の知れていない工務店と提携するより、ハウスメーカーと提携していることをウリにした方が訴求力が高いですし、集客しやすいですしね。
さらに、マンションを建築したい方がいちばん気になるのは、建築費。これに関しては、googleの検索量を調べてみればすぐに分かります。
マンションの建築絡みだと、『建築費』のキーワードを入れてweb検索している方は、トップクラスに多いです。
すると『ハウスメーカーは建築費が安い』という主張になってしまうわけです。
この不動産絡みの有名サイトに限らず、世間的には中立性の欠けたアドバイスがほとんどです。
ハウスメーカーは自社商材を使うことをススメますし、グループ内にハウスメーカーがあればそこを使った方がいいとアピールします。
税理士さんやFPさんも、特定の提携しているハウスメーカーを紹介しているケースがほとんどですが、紹介されたハウスメーカーが本当に良いかどうかはまた別問題です。
高めのハウスメーカーを紹介してしまっているケースも多いです。
ハウスメーカーや工務店への入り方としては、紹介して貰えるならその方が良いですし、紹介で入った方が良い対応をして貰いやすいです。
良いこともありますが、紹介する側の知識不足だったり、あまり時間を使いたくないがために知り合いのハウスメーカーを紹介して終わり、となるケースがほとんどです。
自分のお客さんを紹介するので、あまり変な紹介はしないかとは思いますが、紹介する側の情報不足が深刻です。
税理士さんやFPさんはマンションの建築業界の実情を知らない方も大変多いです。
特に、どこの工務店が良いといった密な情報は、『不動産開発を行っている不動産会社』並みの情報力が必要になるため、普通に仕入れるのはまず無理です。
私みたいなマンション建築のサポートを本業で行っていれば、業界の情報がたくさん入ってくるので、良いハウスメーカーや工務店の情報はたくさんありますが、マンション建築サポートを本業で行っている方もほぼいません。
つらつらとマンション建築業界の裏側というか、問題点をお伝えしましたが、昔からそれぞれの思惑が別方向で動いている業界でもあります。
マンションを建築する際は、ハウスメーカーや工務店選びは慎重に選んでいきましょう。
※ 別記事でも解説していますが、ハウスメーカーと工務店はそれぞれメリットデメリットがあります。一概には決められないです。
【ハウスメーカー VS 工務店】マンション建築はどちらが良い？判断基準も徹底分析
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