土地活用のサポートを通して相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション経営の専門家    東京の不動産系税理士の横川です

ブログにお越しいただきありがとうございます！！

 

広い土地をお持ちの方は土地の相続税負担が重くなりがちです。
相続税は基礎控除額があり残されたご家族の税負担が少なくなるような設計もされていますが、相続税の最高税率は55%になり広い土地をお持ちの方は相続対策が重要になります。

 

首都圏に広い土地をお持ちの方は、なんとかして相続税負担を減らしたいとお考えの方もいらっしゃると思いますが、規模格差補正を考えずに区画を分けたりなど、相続税額が高くなってしまう方もいます。

 

今回は、広い土地をお持ちの方や親族の方にぜひ知っておいてほしい、相続税負担を大幅に減らせる「規模格差補正率」の内容と適用する際の３つのポイントをお伝えします。

 

お伝えする内容を知っているかどうかで相続税負担が1,000万円以上は変わるような、重要な節税策になっていますので、内容を理解したうえで節税対策を実行していくことをおススメします。

 

まずは「規模格差補正率」の具体的な内容です。
(本記事は、首都圏 (東京とその周辺県) に土地をお持ちのケースに限定しています。首都圏以外でも規模格差補正率が適用されるケースはありますが、とくに首都圏では土地値が高く相続税負担が重くなりやすいためです)

 

規模格差補正率を採用するための要件です。

①　首都圏においては500㎡以上の地積であること
②　路線価地域に所在する土地については、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものであること
③　容積率が400%以下　(東京23区においては容積率300%以下)　であること

 

以下のいずれかに該当すると適用できません
・市街化調整区域に所在する土地
・工業専用地域、大規模工場用地に指定されている地域に所在する土地

 

つまり、、ポイントはざっくりとこの３つになります！！
・500㎡以上！
・普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区！
・容積率が400%以下！　(東京23区は容積率300%以下！)

 

相続税評価額の算定方法

相続税は、相続税評価額に税率をかけて算出されますので、相続税評価額が税額に大きな影響をあたえます。
路線価地域に所在する土地の相続税評価額は、路線価に奥行価格補正率、不整形地補正率、規模格差補正率などの各種補正率を加味して、その土地の地積を乗じて計算されます。

 

相続税評価額を減らすためには、各種補正をとれるかどうかを見極めることが重要になるんですね。
今回のテーマである規模格差補正率は、広い土地をお持ちの方にとっては大幅に相続税負担を減らせる内容になっています。

 

規模格差補正率

規模格差補正率の計算式は以下の通りです。

上記の「Ⓑ」及び「Ⓒ」は、地積と土地の用途地域に応じて、次に掲げる表の数字を採用します。

首都圏に所在する土地の場合

 

相続税の削減額 (例示)

具体的にいくら相続税を削減できるのか、試算してみます。
東京の葛飾区（亀有や新小岩、柴又などがある区で山手線の北東にあります）に地積600㎡の土地を保有、相続税路線価が1㎡あたり230千円だとします。
この土地の相続税評価額は、600㎡×230千円で138,000千円になります。

 

単純に計算すると、相続税額は38,200千円となります。
(基礎控除額やほかの財産はなしと仮定しています)

 

ここで規模格差補正率が適用されるといくら相続税が削減できるのでしょうか、、？

 

土地の相続税評価額は、600㎡×0.79333×230千円で109,480千円になります。
すると相続税額は26,792千円となります。

 

なんと、、38,200千円→26,792千円に減り、11,408千円の相続税を削減できました！！

 

規模格差補正率を使えるかどうかで、1千万円以上の相続税の支払い額が変わることもあるんですね。
とくに首都圏に500㎡以上の土地をお持ちの方は、絶対に知っておいたほうが良い内容です。

 

駅から近いなど立地の良い場所に土地をお持ちの方の主な相続税対策は、マンションやアパートを新築することですが、例えば土地を区画に分ける場合は要注意です。

 

規模格差補正率は原則としては「１区画ごと」に判定されますので、例えば600㎡の土地を300㎡づつの２区画に分けると、規模格差補正率を取ることが難しくなります。

 

499㎡など、1㎡でも足りない場合は規模格差補正率が使えなくなってしまいますので、首都圏に広大地をお持ちの方は「相続対策」と「不動産」の両方に強い専門家に依頼をすることを強くおススメします。

 

広い土地をお持ちの場合は、土地をどういう風に使って活用していくべきか。
どの程度の広さの区画に分けてマンションなどの物件を作ったほうがいいのかは高度なスキルが要求されます。

 

土地の評価単位

国税庁のサイトには、土地の評価単位についての解説がありますので、参考として一部抜粋しておきます↓↓
規模格差補正率が採用できるかどうかの判定は、下記の宅地の評価単位と同様に判定することとされていますので、評価単位を確認しておくことは重要です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4603.htm

(1)　所有する宅地を自ら使用している場合には、居住の用か事業の用かにかかわらず、その全体を1画地の宅地とします。

(2)　所有する宅地の一部について借地権を設定させ、他の部分を自己が使用している場合には、それぞれの部分を1画地の宅地とします。一部を貸家の敷地、他の部分を自己が使用している場合にも同様とします。

(3)　所有する宅地の一部について借地権を設定させ、他の部分を貸家の敷地の用に供している場合には、それぞれの部分を1画地の宅地とします。

(4)　借地権の目的となっている宅地を評価する場合において、貸付先が複数であるときには、同一人に貸し付けられている部分ごとに1画地の宅地とします。

(5)　貸家建付地（貸家の敷地の用に供されている宅地をいいます。）を評価する場合において、貸家が数棟あるときには、原則として、各棟の敷地ごとに1画地の宅地とします。

(6)　2以上の者から隣接している土地を借りて、これを一体として利用している場合には、その借主の借地権の評価に当たっては、その全体を1画地として評価します。この場合、貸主側の貸宅地の評価に当たっては、各貸主の所有する部分ごとに区分して、それぞれを1画地の宅地として評価します。

(7)　所有する宅地の一部を自らが使用し、他の部分を使用貸借 (タダで貸し借りすること) により貸し付けている場合には、その全体を1画地の宅地として評価します。また、自己の所有する宅地に隣接する宅地を使用貸借により借り受け、自己の所有する宅地と一体として利用している場合であっても、所有する土地のみを1画地の宅地として評価します。

 

最後に

税理士は不動産に強くない、不動産業者は相続対策に強くない、といったケースが多い状況ですが、土地の相続税対策や賃貸住宅を作りたい方は、関東圏で唯一の相続対策も含めたマンション建築のサポートをしている株式会社emoパートナーズにお問い合わせください。

 

以下、お知らせです。

資産家の財産を守るためのマンション建築セミナーのお知らせです。
※数万人の大家さんを会員に持つ大手メディア系の会社にも取り上げられたセミナーです。

一般的には「相続のアドバイスだけ」「施工会社を紹介するだけ」「ローンは知らんぷり」の業者がほとんどですが【無駄な支出がない税金対策を考えたり、施工会社との交渉をしたり、ローンのことまで「全体最適型」でマンションを新築するサポート】をしています。

土地の相続税対策にお悩みの方やマンションを新築したいけど失敗したくない＆収益性をどんどん上げたいという方は、まずはお気軽に【下記のボタン】から資産家の財産を守るためのマンション建築セミナーにお申込みください。お待ちしています。

 

                                                 △セミナーのお申込みはこちらから