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マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

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不動産を売却したときに利益が出た場合は、確定申告書を提出する必要があります。
今回は、不動産を売却したときの確定申告書の作成の仕方と必要種類について解説します。

サラリーマンの方の収入は「給与所得」に分類されますが、不動産を売却したときの利益や損失は、「譲渡所得」として扱われます (個人の所得は１０種類に分かれています)。

サラリーマンの方は確定申告書を提出しないケースがほとんどですが、不動産を売却して利益が発生すれば、確定申告書の提出が必要になります。

確定申告書は、１月１日～１２月３１日の１年間の所得を必要種類に記載することで、その年の所得税や住民税の金額を確定させる手続きのことですが、原則として、翌年の2月１６日～3月１５日の間に確定申告書を提出しなければなりません。提出が遅延すると、延滞税がかかってしまいますので要注意です。

譲渡所得の計算式

不動産を売却したときの「譲渡所得」は、こちらの算式で計算されます。
詳しくは別記事で解説していますので、そちらをご参照ください！
不動産を売却したとき税金はいくらかかる？「法人」と「個人」に分けて解説

➀譲渡価額 －（②取得費＋③譲渡費用）－ ➃特別控除額（一定の場合）＝ 譲渡所得

簡単に説明すると、売却代金から、購入費 (減価償却費控除後) と仲介手数料などの譲渡費用を控除した金額が「譲渡所得」になります。

譲渡所得がプラスだと、サラリーマンの方でも確定申告書を提出しなければなりませんし、譲渡所得がマイナスだと確定申告書の提出は不要です。

ただし譲渡所得がマイナスだとしても、マイホームを売って損失が発生した場合は確定申告書を提出した方が良いケースもあります。

要件に当てはまれば「譲渡損失」の金額を「事業所得」や「給与所得」の金額から控除できる制度がありますので、マイホームを売って損失が発生したら、確定申告書の提出を検討することをおススメします。

マイホームを売却する場合は、特例が設けられていますが、確定申告書を提出せずに知らない間に損をしてしまう人も中にはいます。

確定申告書の作成はどうする？

➀自分で作成するのか、②税理士に依頼をするのかの２択です。

自分で作成すれば税理士報酬を節約できますし、税理士に依頼をすれば時間を節約できますが費用がかかります。

どちらも一長一短ですが、今は国税庁のウェブサイトの「確定申告書等作成コーナー」で簡単に作成することができますので、自分で作成することは十分に可能ですし、時間もそれほどかかりません。
売却した不動産が１棟であれば、１日はかからず作成できてしまいます。

私も毎年、個人事務所の申告書は「確定申告書等作成コーナー」で作成しています。
web上で数字を入力して、自動転記や自動計算もしてくれますし、分かり易い説明文に沿って入力していくだけなので非常にお手軽になっています。

確定申告書を作成したことがない方は、作成にあたって煩雑さやややこしさを感じる場面もあるかと思いますが、慣れれば簡単です。
会社員の方や公務員の方は、確定申告書を提出することは普通はありませんが、不動産を売却して確定申告書の提出が必要になったとしても、自分で作成することは十分に可能です。

毎年、確定申告の時期になると税務署に相談会場が設置されますし、区役所などに無料相談会場が設けられていることもあります。税理士会による無料相談も実施されていますので、確定申告書を一から全て自分で作成することに不安がある方は、不明点を明らかにしたうえで無料相談を活用することも出来ます。

不動産賃貸事業を行っていて既に税理士が付いている場合は「譲渡所得」の計算も含めて、確定申告書を作成して貰えるでしょうし、不動産を１棟売却するだけなら、税理士報酬もあまりかかりません。

不動産を売却したときの確定申告書の作成は、多少の手間がかかりますが、恐れるほどのことはないということです。

不動産を売却したときの確定申告に必要な書類

✅ 確定申告書B様式 (譲渡所得がある場合)
確定申告書はAとBがありますが、個人事業主の方や不動産所得を得ている方は、確定申告書Bを使います。確定申告書Aは会社員向けの書類で、事業所得や不動産所得などの記入欄がありません。
国税庁ウェブサイトの「確定申告書等作成コーナー」を利用しweb上での作成も可能です。

✅ 確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
給与所得や事業所得とは異なり「譲渡所得」は他の所得と分離して申告する必要がありますので、こちらの書類の提出が必要になります。
国税庁ウェブサイトの「確定申告書等作成コーナー」を利用しweb上での作成も可能です。

✅ 譲渡所得の内訳書
売却した不動産の内容や売却金額、支払った費用などを記載した書類です。不動産を売却した後に税務署から送られてくるので、作成して確定申告書に添付します。
国税庁ウェブサイトの「確定申告書等作成コーナー」を利用しweb上での作成も可能です。

✅ 売却時の書類
売却したときの売買契約書、売買代金受領書、仲介手数料、固定資産税精算書など「譲渡所得」の計算内訳が明らかになるような書類を提出します。基本的に原本のコピーで提出します。

✅ 購入時の資料
売却した不動産を取得したときの売買契約書、仲介手数料の領収書、固定資産税精算書など。マンションを新築しているときは、新築時の建築請負契約書など。基本的に原本のコピーで提出します。

✅ 戸籍の附票
「3000万円特別控除」など、特例を利用するときに提出します。ただし売却した不動産に住んでいた場合は提出不要です。

✅ 売却した土地・建物の全部事項証明書
法務局で入手できます。

最後に

不動産を売却したときは利益に対して、個人なら約２０％ or 約４０％、法人なら約３０％～３５％の税率がかかります。
法人なら法人税申告書を作成しますし、個人でも不動産を売却して利益が発生したときは確定申告書の提出が必須になります。

税金がいくらかかるのか、申告書の作成における時間ロスも加味して、不動産の購入であったり、マンションを新築で建てることの検討をすることをおススメします。

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