土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

ブログにお越しいただきありがとうございます！！

 

新築でのマンション建築を成功させるポイントは、建築費をコスパ良く抑えることです。

建築費が高すぎると、その分借入金が大きくなり、将来の収支が圧迫されることになります。利回りも低くなります。
施主にしてみれば、建築費が高いことはデメリットばかりです（もちろん安ければそれで良し、でもありません）

ハウスメーカーや工務店によって、同じ図面でも建築費は大小様々ですが、今回は建築費を劇的に下げられる有効な方法をお伝えします。

 

まずはハウスメーカー・工務店選びが重要

ハウスメーカー・工務店毎に得意な建築構造があります。

A社はRCが得意、B社は鉄骨が得意など。
RCで建築したい場合は、RCが得意なハウスメーカーに依頼した方がいいです。鉄骨や木造もしかり。
この判断を見誤ると、同じRCでも高くつくことになります。RCで同じ図面でも、建築費が２０％～３０％増減することも普通にあります。

建築費を下げるうえでいちばん大事なことは、ハウスメーカー・工務店選びを間違わないこと。

実際の対応としては、色んな会社に見積を依頼し担当者と話しをする中で、得意な建築構造のヒアリングをすること、見積金額を比較すること。

RCで進めたいなら、RCが得意かどうかヒアリングしましょう。
その次に実際に見積を取得して、他社の見積と比較します。

良心的なハウスメーカー・工務店は、得意不得意を正直に教えてくれます。濁されることもあるので、あくまでも根気強さも大事です。

 

建築費を劇的に減らす５つの方法

タイトルの通り本題に入りますが、今回ご紹介する５つの方法は、私がマンション建築サポートをする中で有効だと感じた実体験に基づいた方法です。

実効するかどうかで建築費が１，０００万円以上変わる可能性がある方法です。

是非参考にしてみてください。

 

アイミツを取ること

これは鉄則鉄板の方法です。
マンションを建築する場合は絶対にアイミツを取った方がいいです。

例えば５社に見積を依頼して、いちばん早く見積を提示した業者の金額が３億円だとしましょう。

まだ見積が出てきていない業者に「３億で見積が出てきたので、その金額以下でお願いします」と一言伝えることも有効です。

業者によっては、ウチはその金額以下にはできません、と言われたり。
別の業者は、ウチはその金額以下で出来ますよ、と言われたり。

対応はまちまちですが、先に金額を提示することは有効です。
ある程度天秤にかけることができ、有力な業者に絞って交渉できるようになります。

ただし、やり過ぎは注意です。伝え方も気を付けた方がいいです。
ハウスメーカー・工務店との付き合いは、対人間関係です。相手のことも考えた対応を取りましょう。

長い付き合いになりますので、無茶な金額を伝えてしまったらハウスメーカー・工務店の方から離れていってしまうこともあります。

補足ですが、昔よりかはアイミツの効果が薄れています。

特に評判の高いハウスメーカー・工務店は、紹介でお客さんがたくさん入ってきます。

他社の安い見積りを持っていっても「ウチはそれ以下だとやりませんよ」と言われる可能性が高くなっています。

安すぎる金額で請負くらいなら、他のお客さんの対応をした方がいいですからね。

要はアイミツもそうですが、見積金額の交渉をするときは、繊細な交渉力が重要になります。

 

シンプルな設計にすること

当たり前ですが、ゴテゴテの図面にするより、シンプルな図面の方が建築費が安くなります。

５角形以上の建築物より、長方形の建築物の方が安くなります。
５階建てくらいのマンションだと、ラーメン構造より壁式構造の方が１０％くらいは安くなります。

施工面積が広がると、当然ですが建築費が上がります。

「壁式構造」の補足をすると、低層マンションに使える建築手法で工期も短くなりますので、建築費も安くなります。相場より安い建築費で提示できる工務店は、壁式構造で提案していることも多いです。

６階建てラーメン構造にするより、５階建て壁式構造で建てた方が坪単価は安くなるケースは多いです。

 

設計と建築が同一の会社に依頼すること

マンションを建築する場合は、設計と建築が同一の会社で行う場合と、設計と建築が別々の会社で行う場合があります。

設計と建築が同一の会社に依頼した方が設計費は安くなります。

目安として、前者の設計費は本体価格の１％～３％。後者の設計費は本体価格の７～８％と言われています。
全然違いますよね。

大手ハウスメーカーの場合は基本的に、設計と建築が同一のため設計費は安くなります。

ただし、設計と建築が同一の業者であっても、施主の要望をふんだんに織り込めば設計費はどんどん上がっていきます。シンプルな設計にした方が設計費が安くなるため、全体としての建築費も安くなります。

simple is the best. ですね。

 

建築実績が多い業者に依頼すること

実はこれ、あまり世に知られていないことです。
すごく重要なポイントでもあります。ただし見極めが難しいです。

建築実績が多いということは、それだけ建築のノウハウが溜まっているということです。

資材の仕入れも強く、取引先との交渉力もあり、過去の実績が溜まっているので、効率的に建築をして貰えます。

大手ハウスメーカーはどこも建築実績は多いのに、なぜ見積金額にバラつきが大きいのか？
と疑問に感じる人もいるでしょう。

バラつきが生じる大きな理由は、自社でマンションを建築してきたかどうかです。

大手ハウスメーカーのA社は、昔は大手の下請けで大量に物件を作ってきたけど、今は請負人になっている。
大手ハウスメーカーのB社は、昔も今も請負ってばかりで、実際の建築ノウハウが自社に蓄積されていない。

B社は、建築の依頼がきても、工務店に下請けに出すばかりなので、自社にノウハウがありません。
こういった事実があります。

A社の方は、コスパの良い工務店を使うノウハウや、資材仕入の交渉力、建築プランを無駄なくスムーズに進めるノウハウがあり、無駄が少なく見積金額も安くしてくれる可能性は十分あります。

ただし、A社のようなハウスメーカーも場合によっては高い見積を出すケースもあるため、表面的には分からないこともあります。

どうやって判断するかと言えば、担当者からのヒアリングだったり、会社の業歴を見れば分かることもあります。

見極めは重要ですね。

 

値切る！

最後ですが、、値切る！！
最終手段でもありますが、マンション建築費を数千万円ほどコストカットできる場合もあります。

諸刃の刃でもあるので、やはり交渉には繊細さが必要です。

ポイントは、誠実に交渉すること。

色んなハウスメーカーや工務店に行ったり来たりしている状態だと値切っても誠実さに欠けるため、ここだ！という１社に決まった段階で値切り交渉は行います。

こちらが誠実に対応するからこそ相手も本腰を入れてくれます。

単純に500万円安くしてください！と言うより、見積書の細目からこの部分が相場より高くなっていて、とか図面のここをカットしてもいいので金額を下げてください、とか。

具体的な主張をして交渉することをお勧めします。

あまり闇雲に値切り交渉を入れると、せっかく見つかった良い業者に嫌われることになってしまいます。

あくまでもハウスメーカーや工務店とは良い関係を築いていくことが重要です。長い関係になりますので。

 

最後に

マンションの建築費は数億円以上かかることも少なくありません。
金額が大きいと麻痺してしまいますが、1万円の大切さを思い出して「誠実に」交渉することを心掛けましょう。

 

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