土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

ブログにお越しいただきありがとうございます！！

マンションの供給戸数が年々増加しています。
同時に建築費も年々増加しています(下表参考)。

ここ15年くらいはずっと建築費が上昇していて、平成14年と比較するとなんと建築費が２０％も上昇しています。

今マンションを建築する場合は、昔と比べてやや高めの相場の中で行わざる負えないですが
それでも正しい目線を持つことができれば新築のマンション建築は必ず成功します。

新築のマンション建築を成功させる秘訣は、建築費をコスパ良く仕上げることが重要であり
初めてマンションを建築する方は、建築費の高い安いの相場観を持っておいた方が絶対に良いです。

マンション建築費の相場はどのくらいなのか

鉄筋コンクリート造(RC)は、坪単価100万円以上と言われています。
RCは坪単価８０万円～１２０万円と相当な幅があり、ハウスメーカーや工務店の得意不得意にも金額が左右されます。
あるハウスメーカーはRCが得意だったり、別のハウスメーカーはRCが苦手で鉄骨が得意など。

木造➢鉄骨➢鉄筋の順に坪単価は上がりますが、RCが一番坪単価は高くなります。
同じRCといっても、ハウスメーカーや工務店によって建築費は大きく異なるので、ここが難しいところです。

建築費はハウスメーカーや工務店によって様々

世間的な相場はありますが、実際にマンションを建築するときは、ハウスメーカーや工務店によって様々な金額が出てきます。
同じ５階建てで同じような図面であっても、A社は２億９千万、B社は３億２千万、C社は３億５千万、、こういったことは良く起こります。

なぜこんなにも差が出るのでしょうか。金額に差が出る理由は、大きく分けるとこの３つになります。

➀ 仕入力の強さや中間業者の有無
② 業者の利益の乗せ幅
③ 図面の手入れ具合

簡単に説明すると

➀ 資材を安く仕入れる事が可能であったり、中間業者を挟んでいない業者の場合は、見積金額が安くなります。
② いくら利益を乗せるかは業者によって様々ですが、業者の利益額が高いほど見積金額が上がります。
③ 同じ図面であっても、業者によっては若干の手入れをしている場合があり、図面の差が見積りの差となることもあります。

どのハウスメーカーや工務店にしろ、大体の仕入値や人件費は決まっているので最低限の金額感はありますが、上記３つの要素で見積金額が大きく変わってきます。

あなたが実際に取るべき行動

必ず複数のハウスメーカーや工務店に見積を取ることをお勧めします。
色んな業者の見積を横で比較することで、自分なりの高い安いの判断基準がついてきます。
同じ図面でも、A社は３億円、B社は２億７千万円だと、B社の方がいいかもしれません。

ただし、金額が安ければそれで良しではないので、あくまで自分の好みも合わせた総合的な判断が必要です。

複数のハウスメーカーや工務店に見積を取る方法は、アイミツサイトを使ったり、窓口問い合わせをしたり、紹介して貰う方法が考えられます。

一番のお勧めは、紹介して貰うことです。知り合いにハウスメーカーや工務店の担当者と繋がっている人がいれば、積極的に紹介して貰うといいでしょう。

ただし、紹介して貰った業者が必ずしも良いとは限りませんので、いずれにせよ自分でも複数の業者に見積りを依頼して自分の判断基準を作っていくことが大切です。

注意点

複数社で見積を取った後は、特定の業者に照準を定めて交渉していくことになりますが、自分の選択したその業者の見積が、必ずしも相場より安いわけではない可能性があることは念頭に置いておきましょう。

高い見積り同士を見合わせても結局は高いままです。
実際は高い金額ですが、安いと思い込んでいるケースは往々にしてあります。
人生一度の大きな買い物ですので、慎重には慎重を重ねて考えていきましょう。

高いか、安いかの判断基準

複数のハウスメーカーや工務店から見積を取り、横で見合わせても、一体どの程度の割安感か分からない時も往々にしてあります。
坪単価で比較すれば良いでしょうか。坪単価はハウスメーカーや工務店ごとに様々な算定基準があるため、単純に横で比較しづらい指標です。
例えば、消費税を含めるのか、外構工事や諸経費を含めるかどうかなど。単一の指標がないため、判断がバラつきます。

割安感を数字で直感的に理解できるやり方として弊社がおススメする方法は、表面利回りで判断する方法です。

表面利回りは（年間家賃収入÷物件価格）×100で計算されることが一般的で、不動産賃貸経営における重要な指標です。

高いか安いかの一つの基準としては、表面利回りが7%以上確保できていれば相場より建築費が安い、と判断出来ます。
７％の理由は、建築費が高いとなかなか超えられないハードルだからです。

絶対的な指標ではありませんが、弊社が新築でマンション建築をしたい方のサポートをさせて頂く際には、利回り７％以上を実現することを一つの判断基準にしています。

高い安いの判定基準は、自分の目線で

新築でマンションを建築する場合は、色んなハウスメーカーや工務店に見積を依頼した方がいいことはお伝えしましたが、仮に２０社に見積を依頼して、その中で一番安い会社に依頼したとしたらどうでしょうか。成功と言えるでしょうか。

いくらの金額にするかはハウスメーカーや工務店が決めることであり、最初から安い金額を提示するとは限りません。
むしろ、高い金額同士で見積りを突き合わせているなんていうことは良くあります。

すると結局は高い金額に着地することになります。本当に安く作れるハウスメーカーや工務店というのは
あまり広告を打っていなかったり、表に出ていないこともあります。

あくまでも自分目線で高いか安いかを判断して、少しでも不安要素があれば、詳しい人に確認した方がいいでしょう。
人生で一度の一番大きな買い物は失敗したくはありませんよね。