マンションを建築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
土地から創るアパート経営の専門家 東京の不動産系税理士の横川です。
ブログにお越しいただきありがとうございます！
土地をお持ちの方ならこんな営業を受けた方も多いのではないでしょうか。
「土地を使って相続税対策をしませんか？」
「せっかく良い土地を持っているのに有効活用しないのはもったいない」
正しくもありますが、現実問題として初めてマンションやアパートを建てても上手く行かない、失敗してしまう方も多いのは事実です。
赤字となり借入金の返済ができない、最悪の場合は物件売却や自己破産となってしまう方もいます。
マンションやアパートを新築で建てるというのは、リスクも高く不動産事業の中でもとくに難しい領域です。
初心者の方だとノウハウがない状態で進めてしまうので、失敗する例が後をたちません。
僕は普段から、一都三県で相続対策をかねて土地活用をしたいといった方の相談をよく受けているのですが、そんな普段のお客様事例から「この状態でマンション・アパートを創っても将来の収支が危ういな～」など、陥りがちな失敗事例というものがあります。
お客様ご自身でハウスメーカーから取り寄せた建築プランと収支計画を見させて頂いたときに「う～ん、この状態で進めない方がいいな」と感じることが多いのですが、果たしてどういう状況に陥っているのか。
今回は、土地の相続税対策などでマンションやアパートを建てても失敗してしまう方の５大特徴をお伝えします。
➀ 相続対策 > アパート経営になっている
相続税負担を減らしたいからアパート経営を始めたい、という意見はよくあります。
確かに土地を活用してマンションやアパートを創ると、土地から発生する相続税の支払い額は減ります。
ただし、相続対策に視点をとられすぎて、アパート経営の視点が外れてしまう方がいます。
➁ ハウスメーカー任せにしてしまっている
営業マンから、マンションやアパートを建てませんか～と提案されて、流されるように意見を受け入れてしまう。
マンション開発のノウハウがないから、ハウスメーカーの担当者に任せるしかない、言われるがままになっている、そんな方もいます。
➂ 建築費の相場を理解していない
スーパーで野菜１個の値段が数百円違うことを気にする方でも、建築費の話しになるとあるがままの値段を受け入れてしまう人がいます。
何階建てで何㎡の部屋が何戸入って建築費が２億５千万円です、と言われて「そのくらいの値段になるのか～高いな」と感じるだけの方は危険です。
日常の中で建築費というのは無縁の話ですし、金額が高すぎて麻痺してしまい、まともな判断ができない方も多いのです。
➃ 土地の条件に見合った建築プランをイメージできない
ハウスメーカーや建設会社が提示する建築プランや図面は、その土地を最大限有効活用したもの、であれば良いのですがそうではないケースが大半です。
あくまでも担当者は１人の会社員であり能力差はまちまちですし、最適な活用方法を提案できる方は少ないのです。
自分で建築プランをイメージできずに、他人の作った図面通りの土地の使い方をしてしまうと、土地の無駄遣いをすることになります。
➄ 最低限到達するべき利回りと返済比率の水準を知らない
このラインを超えれば安全といえる数値基準があります。
利回りと返済比率は、マンション経営やアパート経営を始めるにあたって絶対に押さえておくべき数字ですが、判断基準に入っていない方は実際にいます。
「この事業を始めると売上はこのくらい、経費はこのくらいだから利益はこのくらい残る、だから借入金の返済も大丈夫そうだな」
これは事業を始めるうえで当然考えるべきことです。
利回りと返済比率の数字基準を判断要素に入れない、分からないということは、事業を始めるうえで当たり前のことを考えられていないということになります。
２０２０年に、神奈川県の４０代女性のマンション開発のサポートをさせて頂いたときの話しです。
母親が５０坪以上の土地をお持ちだったので、相続対策としてその土地を活用してマンションを建てたい、といった事例でした。
しかし不動産投資は初めてであり、その方がご自身でハウスメーカーに依頼をしていたのですが、まさに➀～➄の５大特徴全てに当てはまっていました。
ハウスメーカーが作った収支計画を見させて頂くと、一見は黒字になっていましたが、よく見ると毎年に渡って赤字が５０万円以上発生する質の悪い計画でした。
それでも先に進めようとしていたところ、紹介からの繋がりでたまたま僕のところに相談がきました。
その４０代の女性の方はハウスメーカー任せにしてしまっていて、開発目線を持っておらず、自分ではまともな判断ができていない状態でした。
初心者だから、開発目線が分からないから、相場が分からない、、etc。これらのことがまさに起こっていたのです。
この方に限らず、多くの個人の方が同じような状態に陥っています。
まさに不動産開発に詳しい人は日本全体の中でもほとんどいませんし、正しいアドバイスができる方も極稀です。
毎年安定的に数百万円の黒字を生み出すためには上記でお伝えした➀～➄は最低限、解決しておかないといけません。
解決するための具体的な方法としては、不動産投資のことをよく勉強することがいちばんです。
よく勉強して、詳しい人から知識を盗んで、ハウスメーカーの営業マン以上には豊富な知識を揃えておいた方が良いでしょう。
土地からマンションやアパートを創るときは、役所との交渉や建築会社との交渉、金融機関との交渉で条件面がガラッと一変することは良くあります。
知識を蓄えて粘り強い交渉を行うことが、成功するうえでは必須になります。
他人任せにしていると、小さな成功か、もしくは大失敗の可能性もあります。
初めてマンションやアパートを創る方はとくに、小さい、小規模な工務店も含めて何十社も見積を依頼してみてください。
建築費を比較していると、こんなにも差が開くのか、とびっくりすることもあります。
最初に、最低限到達するべき数値基準も設定してみてくださいね。
土地の立地条件を間違えなければ、最低でも表面利回り７％以上、返済比率６０％以下を目指せば、そこまで大きく失敗することはないでしょう。
表面利回り７％以上を基準にすると、ハウスメーカーの建築費では到達できないことがよくあるので、選択肢から外そうとか。
数値基準を設定すれば、都心の方の土地で広さもあるから鉄筋コンクリートの方が利回り高くなる、郊外の方で土地も広くないから木造や鉄骨にしないと採算取れない、という判断ができるようになります。
神奈川県の４０代女性のマンション開発の事例では、僕が終始サポートさせて頂いて、相続対策として建築契約を誰にするべきか、施工会社選びや交渉、金融機関との交渉も全て代行させて頂きました。
この方の場合は、上記の失敗する５大特徴を改善するために、僕という専門家を使って解決したわけです。
「時短もかねて専門家に依頼をする」という判断です。
その結果、鉄筋コンクリートで５階建ての賃貸併用住宅を建てて、表面利回り７％以上、返済比率６０％以下で、さらに毎年５００万円以上の黒字が発生する水準のマンションを建てることができていました。
この水準だと、少々空室が発生したり、家賃相場が下落しても安定的に黒字が出るレベルです。
当初は、毎年赤字レベルのひどい状態でしたが、劇的に改善することができました。
(５ヶ月くらいに渡ってフルサポートしたので、僕としては少々、どころかかなり大変でしたが（苦笑）)
まとめ
・土地活用や土地の相続対策としてマンションやアパートを新築する方も多いですが失敗事例も多い。
・失敗事例には特徴があり、その中でもとくにまずいのは５大特徴。
・この５大特徴は全て解消する必要があり、全て解消できないと賃貸経営で失敗する確率がグッとがある。
・失敗する５大特徴を解消するためには、とにかく不動産投資の勉強をする！とにかく他人から知識スキルを盗む！
これからマンションやアパートを新築で建てる予定の方や、今現在で施工会社と交渉中の方は、失敗する５大特徴にあてはまっていませんか？
もし当てはまっていたら要注意なので、改善するための行動を是非行ってみてくださいね。
少しの行動で将来のお金を数千万円増やせる世界なので、メンドクサがるほど損をします。
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