土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

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相続のときは誰が何を相続するのかをめぐって、トラブルがよくおこります。
遺言書を作成していても、遺留分の請求によりもめるケースも。
特に相続財産が不動産の場合は、分割が難しくて問題になりやすいです。

 

全国的に相続財産が土地のみのケースはとても多く、およそ相続財産全体のうち３０％も土地が占めています（建物も含めると約４０％）。
現預金は相続人で均等に分けることができますが、土地などの不動産は均等に分割することが難しいです。

 

遺言書で誰か特定の１人に土地を相続すると記録しておくことも有効ですが、遺留分の請求があるとそう簡単には行きません。
遺言書で土地の相続人は決まったけれど、遺留分のことをすっかり忘れていて (知らずに) 、相続後に土地の持分をめぐり争いに発展するケースは少なくありません。

 

遺留分というのは、相続人が最低限これだけは相続できるという権利です。
遺言書の記載ひとつで、誰にでも好き勝手に相続することができると、残されたご家族に不都合がおこることもあり、ご家族のトラブルや感情に配慮した制度です。
(例えば、被相続人 (亡くなった方) と仲が良かったビジネスパートナーに全て相続するなど)

 

遺留分を請求する権利があるのは、配偶者、子ども、父母です。
兄弟姉妹は遺留分を請求できません。

 

例えば、被相続人 (亡くなった方) に長男と次男の２人の子どもがいるとします。
遺言書に、長男１人だけに土地を相続すると記載があったとすると、、？
次男が不公平だと感じた場合は遺留分の請求をすることができ、土地の４分の１の持分に相当する金銭を請求することができます。
(100㎡の土地なら、25㎡の土地に相当する金銭を請求できる。なお相続人が誰かによって、遺留分の割合は変わります)

 

2019年の相続法改正で、遺留分の請求があったときは、金銭でのみ支払うこととなりました。
(改正前は、不動産であっても持分の一部を渡す制度となっていたため、持分が共有となり不動産の売却や処分が難しくなっていました)

 

相続時に次男から遺留分の請求があり「土地の持分に相当する金額を現金で渡して」と主張されたら、長男は現金で支払う必要があります。
ただし長男の手元に現金がない場合は、すぐにお金を支払うこともできません。

 

特に相続財産が土地のみの場合は、元から長男が保有していた現金のみで遺留分を次男に支払うこととなりますし、相続税の支払いもあります。
遺留分の請求額をすぐに支払えないときは、裁判所に支払期限の延長をもとめるか、土地の持分の一部を引き渡すことになるでしょう。
結局は相続法改正前と同じように、土地の持分を共有する結果となってしまう可能性があるわけです。

 

土地を長男と次男の共有で保有することになると、簡単に売却できない、土地活用が難しくなる、などのデメリットがおこります。
土地を複数人で保有することは避けた方がよいことは念頭においておきましょう。

 

遺留分という制度があることで残された家族が財産を相続する権利は守られますが、土地などの分割が難しい財産だとしても被相続人 (亡くなった方) の配偶者、子ども、父母とともに土地の持分を共有する結果となる可能性が常にあるんですね。

 

そこで
遺留分の請求があったとしても、土地を複数人で保有することを避けて、相続人同士での争いを避ける３つの方法をお伝えします。

 

① 生前のうちに、遺留分の請求がないことを事前に確認しておく  (今回のケースだと、長男と次男で話し合っておく)
② 遺留分の請求があっても現金がなく支払えない場合は、いっそのこと土地を換金する。
➂ 土地の立地が良くマンションを建てられるなら、家賃収入の一部を渡し遺留分の代わりとする

 

具体的にはこちらです。

① 遺言書で土地は長男に相続させると記載があったとしても、遺留分の請求は正当な権利のため避けられません。

生前のうちに権利の主張がないことを、次男に確認しておくと良いでしょう。

 

② 次男と話し合いをしたが、遺留分の請求が避けられないことも。そんなときは、土地の持分を共有することを避けるため、土地を売却して現金で分ける。

土地の持分を共有してしまうと、長い間、相続人同士で揉めることになることも。売却や処分のときにも話し合わないといけなくなります。
ただし、土地はいつでも売却できるわけではないので、売却自体に困難が伴います。

 

➂ 土地を活用してマンション・アパートを建築する方も多いですが、将来の家賃収入の一部を次男に渡すことを約束して、遺留分の支払原資とする方法です。手元資金がなくとも将来の現金で支払う方法です。

ただし、マンション・アパートの建築には立地がとても重要な要素となります。

 

上記の３つの方法のどれかを実践することで、相続人同士で揉めることを避け、土地の持分も分割しなくてすみます。
遺留分に関する相続法の改正があったとはいえ、相続財産が不動産といったケースに遺留分は揉める原因となります。「土地を誰が相続するのか」「仮に遺留分の請求があったときにどう解決していくのか」を早めに考えておくと、円滑に資産を継承していくことができます。

 

まとめです。
・相続財産が土地のみの場合、遺言書で特定の１人に土地を相続させても、遺留分の請求があると土地の持分の一部を渡さないと解決できない可能性も。
・土地の持分を分割することはデメリットがとても多いので、避けた方が良い。
・そんなときに土地の持分を分割しないですむ方法は３つある。
・３つのどれかを実践することで、相続人同士で揉めることを避け、土地の持分も分割しなくてすむ、ということでした。

 

土地をお持ちの方や、親や配偶者が土地を保有している方は、遺言書の作成も行った方がよいですが、遺留分も含めた相続対策をしないといけません。
少しでも、土地の相続対策やマンション・アパート経営に不安があるなら、関東圏で唯一の「相続対策も含めてマンション建築のサポートをしている株式会社emoパートナーズ」にお気軽にお問合せください。

 

 

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