土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

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前回から相続関係の記事が続きますが、今回も土地の相続関係のお話しです。

⇒ 2021年5月8日の日本経済新聞の記事です。
家の相続、共有にリスク　費用負担や処分で対立も

記事の内容は、家屋の遺産分割のときは争いがおこりやすく、また相続人みんなで共有することは避けた方が良い、ということです。
今回の内容は家屋ではなく土地の相続のお話しですが、根本的な問題は同じです。

 

全国的に相続財産は土地の割合がとても高く、相続財産全体のうち３０％が土地を占めており、土地建物だと約４０％になります。

(出典：国税庁ＨＰ)

 

グラフにするとこちらです。紫の部分が土地の割合です。

(出典：国税庁ＨＰ)

 

実は、相続財産は「土地しかなくて現金は少ない」というケースが非常に多いです。
この状況だと、誰が土地を相続するのかを巡ってもめやすいという性質があります。

 

被相続人 (亡くなった方) と同居していたから俺 (私) が相続する権利があるとか、生前に仕送りしたり介護をしていたから俺 (私) の方が相続する権利があるとか。
ささいなことも含めて色んな理由で兄弟間のもめごとが起きてしまうんですね。

 

もめずに穏便に決着をつけるために、「土地を分割or共有して相続する」という選択肢を取る方もいますが、デメリットが大きくなります。
分割or共有どちらにしろ、土地の活用や売却することが難しくなります。
通常は、活用できないまま固定資産税などの税金がただ発生してしまうだけの、お金垂れ流し型の資産になるケースが多いのです。

 

土地の相続のときに「とりあえず分割」「とりあえず共有」はよくある事例なんですね。
兄弟間で話しあっても結局決まらずに、その場しのぎで相続人全員で共有or分割すると決定してしまうこと。

 

「とりあえず分割」「とりあえず共有」は土地の相続時に兄弟間で争いを起こさない一つの方法ですが、出口を狭めるので避けた方がよい。そこで分割or共有を避けながら、さらに兄弟間で争いを起こさない方法があればいちばん良いですよね。

今回は、土地の相続時に兄弟間の争いを避けるためのコツを３つ、ご紹介します。
是非参考にしてみてください。

 

① 遺言書を作成する
② 換金して現金で分ける。
③ マンション・アパートを建てて家賃収入を分ける。

 

① 遺言書を作成する
被相続人が遺言書を作成しているのであれば、基本的に遺言書にしたがって財産を分けることとなります。
それぞれの相続人は遺言書の記載に従わなければなりません。
例えば、兄弟３人のうち２人は別居していて、１人は被相続人 (亡くなる方)と同居している場合は、同居人が相続することを遺言書に書いておくなど。

遺言書に誰が土地の相続人になるのか記載があると、もめる可能性はグッと低くなりますが、土地の継承について被相続人と相続人で具体的な話しをしておくことも大切です。
知らないうちに特定の１人が土地を引き継いでも、有効に利用できなければ宝の持ち腐れになってしまいます。
なお今回は割愛しますが、遺留分に注意して遺言書を作成する必要があります。

 

② 換金して現金で分ける
土地の分割or共有は避けた方がいいので、いっそのこと土地を換金して現金で分けるという方法もあります。
ただし、土地を売却すると含み益にたいして所得税が発生しますし、タイミング次第では売却が難しいこともあります。

立地次第ですが、希望通りの条件で買い手が現れてくれる可能性にかけても、思い通りいかないことも。
買い手に「相続絡みで売り急いでいるな～」と悟られると、安い価格で交渉されてしまう可能性も高いので、相続が発生してからではなく、生前のうちに売却を進めた方が良いでしょう。

 

③ マンション・アパートを建てて家賃収入を分ける
こちらもおススメの方法です。ただし大前提としては土地の立地が良いことが条件です。
相続が発生する前後どちらでもマンションやアパートを建築することができますが、生前のうちに建築した方がいいでしょう。
相続が発生した後だと、遺産分割協議や名義変更手続きなどで半年以上かかることもあるので、建築を行うという状況ではなくなるからです。

流れとしては、生前のうちに兄弟の中で賃貸事業の経営者になる人 (Ａさん) を決めておきます。
遺言書で土地と建物はＡさんが継承することを記しておいて、相続時にAさんが土地と建物を引き継ぎます。

この方法は何が良いかと言えば、家賃収入を相続人間で平等に分けることができるからです。
土地を活用することで家賃収入として平等に収益を分けることができるため、相続人間で納得感があり、もめるリスクを回避できます。

なお資産管理法人を作って、相続と同時に資産管理法人に土地と建物を移転させることもできます。
すると、兄弟間で株式を保有する資産管理法人から、兄弟間に平等に賃貸事業の収益を配分することもできます。

 

上記で紹介した３つの方法を使いながら生前に早めの話し合いをすると、「とりあえず分割」「とりあえず共有」を避けながら、もめずに綺麗に土地を継承していくことができます。
よくある事例の「相続が発生してから話し合いをしたが結局決まらずに、共有or分割してしまう」状態から「生前に特定の誰かが土地を継承することが決まっている」「生前の内に売却したり物件を建てて現金で分配できる」ことを確定できます。

 

①、②、③はいずれもおススメの方法ですが、いずれにせよ生前のうちに兄弟間で「事前の合意」を取るための話し合いをしておくことが一番大事です。
遺言書を遺すにせよ、マンションやアパートを新築するにせよ、早め早めの対策がとっても大事です。

遺産分割協議でもめやすい土地という財産を、土地自体ではなく、土地から発生する収益を分割するという方法で上手く兄弟間で分ける方法もあるんですね。

 

まとめです。
土地の相続が発生したときは「とりあえず分割」「とりあえず共有」は避けた方が良いが、揉めやすい。
揉めずに回避する方法としては３つあり、①遺言書を作成する、②換金して現金で分ける、③マンションやアパートを建てて家賃収入で分ける。
いずれにせよ生前のうちに被相続人と相続人、もしくは兄弟間で話し合いをしておくことがとっても大事ということでした。

土地をお持ちの方や、親・祖父母が土地を保有している方は、是非早め早めの対策をしてみてください。
少しの話し合いが、将来の大きな差となりますので「誰が土地を承継すべきなのか」「何か土地の活用方法はないか」という視点から考えてみてくださいね。

 

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