土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家 東京の不動産系税理士の横川です。
ブログにお越しいただきありがとうございます！！
不動産を売却したとき、どれくらいの税金がかかるか知っていますか？
不動産を新築で建てたり、不動産を購入するときから「売却時には一体いくらのお金が手元に残るのか」は把握しておくべきでしょう。
今回は、税理士でもある僕が、不動産を売却したときの利益にたいして発生する重要な税金（個人なら「譲渡所得税額」）についてお伝えします。
法人と個人では税金の考え方は大きく異なりますので、それぞれ分けたうえで分かり易く解説をします。
まずは「個人が不動産を売却するケース」についてお伝えして、最後に「法人が不動産を売却するケース」についてお伝えします。
個人の場合、税金はいくらかかる？
個人の場合は所得税 (住民税も) がかかります。
所得の区分は１０種類あり、「給与所得」、「不動産所得」、「事業所得」、「譲渡所得」etc..色々ありますが、不動産を売却したときは「譲渡所得」に分類され、他の所得とは区分されて単独で税金が計算されることになります。
サラリーマンの方だと「給与所得」のみの方も多いですが、土地や建物を売った時に発生する税金は、給与所得と分離して「譲渡所得」として確定申告書を提出する必要があります。
※ ただし確定申告書では、全ての所得をまとめて一緒に申告することになります。
譲渡所得の計算式
譲渡所得は以下の算定式で計算されます。
➀譲渡価額 －（②取得費＋③譲渡費用）－ ➃特別控除額（一定の場合）＝ 譲渡所得
➀譲渡価額
売却代金のことです。
②取得費
売却した土地や建物を購入したときの購入代金や、仲介手数料などの合計額です。建物については減価償却費を控除します。
※減価償却費については、別記事で解説していますので是非参考にしてください！
➢ マンション経営における耐用年数と減価償却を分かり易く解説【両者の関係性も】
③譲渡費用
仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、貸家の売却に際して支払った立退料、建物を取り壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。
➃特別控除額
・収用 (公共事業などにより強制的に売却) などのとき：最高5,000万円を控除できます。
・自分の住んでいる家と敷地を売ったとき：最高3,000万円を控除できます（他に控除できるケースは、以前に住んでいた家と敷地を、住まなくなってから３年後の12月31日までに売ったときなどに適用できます (住宅借入金等特別控除との併用はできません）)
以上が譲渡所得の計算式のそれぞれの項目でした。
簡単に言えば、売却代金から、購入代金および売却に際して支払った費用を控除した金額のことなので、不動産売却における利益額とざっくり理解しておいても良いでしょう。
税額の算定
譲渡所得に税率をかけて、譲渡所得税額を算定します。
税率は「不動産を何年保有していたか」によって変わります。
土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」に、５年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
※ 補足ですが所有期間は、相続や贈与で引き継いだ土地や建物は前の所有者の所有期間も引き継ぐことが出来ます。
✅ 税率です。
（出典：国税庁HP)
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 15％ | ５％ |
| 短期譲渡所得 | 30％ | ９％ |
１月１日時点の保有期間が５年超えだと税率は約２０％、５年以下だと税率は約４０％です。
５年を超えて保有する不動産を売却したときは、税率が半分程度になっています。
短期売買だと税率が高くなるので、短期で不動産を売買するなら、普通は法人の中で売買を行うことになります。
✅ マイホームを売却したときは、税率が少なくなるケースがあり。
売った年の１月１日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除 (「譲渡所得の計算式」参照) を適用した後の長期譲渡所得金額に対して、下記の軽減された税率で税額を計算します。
（出典：国税庁HP)
| 課税長期譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 6,000万円までの部分 | 10％ | ４％ |
| 6,000万円を超える部分 | 15％ | ５％ |
「長期譲渡所得」で判定されるため「6,000万円を超える部分」は通常通りですが、「6,000万円までの部分」の税率が３０％ほど低くなっています。
つまり１０年を超えて保有するマイホームを売却した時は、通常の譲渡所得の金額から3,000万円控除することができ、さらに譲渡所得の金額が6,000万円の部分までは税率が３０％ほど低くなるということです。
マイホームを売却するときは税負担が重くならないように、考慮されているわけですね。
※ 上記いずれのケースでも、２.１％の復興特別所得税も加味されますが、詳細は割愛します。
その他のマイホームを売却したときの特例
マイホームを売却した際には、3,000万円の特別控除を受けられたり、税率が一部安くなる場合があることは既にお伝えしましたが、その他のマイホーム特例をお伝えします。
（マイホームを売却するときは、税制上は優遇されています）
マイホームを売って利益が出た場合
マイホームを売った年の前年から翌年までの３年の間にマイホームの買換え（交換）をした場合は、売ったマイホームの売却代金が1億円以下、売却した年の１月１日現在でマイホームの所有期間が10年超、居住期間10年以上などの、一定の要件に該当する場合には、その「譲渡益の課税を繰り延べ」ることができます。
※ ただし3,000万円の特別控除の特例または軽減税率の特例は、いずれか一方しか選択できません。
※ 「譲渡益の課税の繰り延べ」とは、マイホームの譲渡益にかかる税金の支払いを、一定期間保留することができるということです
マイホームを売って損失が出た場合
１月１日現在で所有期間が５年を超えるマイホームを売却し「譲渡損失」が生じた場合で、次の➀または②に当てはまる場合は、その「譲渡損失」の金額をその年の他の所得の利益と相殺することができます
(「譲渡所得」は単独で計算されるため、通常は損失が発生しても他の所得 (「事業所得」など) の黒字と相殺はできません)
さらにその年で他の所得の黒字と相殺しきれなかった譲渡損失の金額がある場合には、翌年以後３年内の各年分の所得 (上限あり) から控除することができます。
➀新たにマイホームを買い換える場合の特例
マイホームを売った年の前年から翌年までの３年の間に新たなマイホームを取得し、年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高があるなどの、一定の要件に該当する場合には、売ったマイホームの譲渡損失の金額について、他の所得の黒字と相殺することができ、さらに余った損失を翌年以後に繰り越すことができます。
- ②新たにマイホームを買い換えない場合の特例
マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売ったなどの、一定の要件に該当する場合には、そのマイホームの譲渡損失の金額について他の所得の黒字と相殺することができ、さらに余った損失を翌年以後に繰り越すことができます。
法人の場合、税金はいくらかかる？
法人には法人税 (住民税も) がかかりますが、個人の所得税が計算されるまでの過程とは全く異なります。
法人税の所得は、１年間の全ての事業活動から発生する収益から費用を控除することで計算されます (厳密には若干ことなりますが、イメージを掴めるように簡単化します)。
法人が不動産を売却したときには、売却代金から購入代金（減価償却費を控除した後）を差し引いた金額が利益となり、その他全ての事業から発生する利益に加わります。
(個人では、不動産を売却したときには「譲渡所得」に区分されることとは対照的です)
法人の利益にかかる税率は、約３０％～３５％です。
個人が不動産を短期売却するときの税率は約４０％なので、短期売買をするなら法人で行った方が５％～１０％ほど税率が低くなります。
短期売買目的でマンションを新築したり、マンションを購入するなどの場合は、法人化して不動産事業を行う方がお得になるわけです。
最後に
不動産を売却したときは利益に対して、個人なら約２０％ or 約４０％、法人なら約３０％～３５％の税率がかかります。
利益にたいしてかかりますので、不動産を売却したときの税金負担は重要な問題になります。
税金がいくらかかるのか？も見込んでいくらのお金が手元に残るか、を想定しておくことが重要ですね。
少しでも、土地の相続対策やマンション・アパート経営に不安があるなら、関東圏で唯一の「相続対策も含めてマンション建築のサポートをしている株式会社emoパートナーズ」にお気軽にお問合せください。
お知らせ
以下、お知らせです。
資産家の財産を守るためのマンション建築セミナーのお知らせです。
一般的には「相続のアドバイスだけ」「施工会社を紹介するだけ」「ローンは知らんぷり」の業者がほとんどですが【無駄な支出がない税金対策を考えたり、施工会社との交渉をしたり、ローンのことまで「全体最適型」でマンションを新築するサポート】をしています。
土地の相続税対策にお悩みの方やマンションを新築したいけど失敗したくない＆収益性をどんどん上げたいという方は、まずはお気軽に【下記のボタン】から資産家の財産を守るためのマンション建築セミナーにお申込みください。お待ちしています(⌒∇⌒)
コメント
COMMENT