土地からマンションを新築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション建築の専門家    東京の不動産系税理士の横川です。

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ＲＣ (鉄筋コンクリート) は建築費が毎年じわじわと上がっています。
鉄骨造も建築費が上がっていますが、そもそもＲＣは建築費が高いので不動産会社でないと建築できない水準になってしまっていることも。

(出典：一般財団法人建設物価調査会)

 

RCの建築費が高止まりしているため、消去法で鉄骨造や木造を選択する方も多いのではないでしょうか。
「RCだと採算が取れない、建築費が高すぎて利回りが低くなる」

 

ですが今現在でも高収益のＲＣマンションを建築してくれる工務店は、確実に存在します。

 

唐突ですが、2020年に対応した弊社のお客様の話です（「Ａさん」と呼びます）。
埼玉に土地をお持ちの地主の方で、土地を活用してＲＣマンションを建築したいが、希望する建築費の水準に収まらず、全然、工務店が決まらないといった方がいました。

 

なんとか力になりたいと思い工務店探しを頑張りました。
東京と埼玉に絞って、2020年のその時点において実際にＲＣマンションを１棟以上建築中の工務店のリストを１００社以上入手できたので、ＨＰや施工実績などを確認しながら工務店１００社にしらみつぶしに電話をかけました。まさにローラー作戦です (笑)

 

東京と埼玉の有望な工務店は、ほぼ網羅的に電話をかけることができました。
工務店１００社に電話をかけるだけなら、２日３日あればできるのでそこまで大変だったわけではないです。

 

電話で同じ話しを繰り返し行いました。
「埼玉県で５階建てのＲＣマンションを建てたい方がいるのですが、施工床面積〇〇、延床面積〇〇で税込〇〇の金額でお願いできますか？」

 

提示した金額がかなり厳しめの金額なので、９割方の工務店が「いや～その金額だとうちは厳しいですね」という反応でしたが、もとから相当厳しい金額でお願いしていますから、反応は分かりきっていました。

 

１割ほどの工務店は「うちなら安いのでできますよ。」
もしくは「ギリギリですが図面を見させてください。それから判断します」
という回答を頂きました。

 

結果、電話をかけた１００社中７社に概算見積のご依頼をさせて頂きました。
およそ１週間で概算見積を出して頂いて、具体的な金額感が判明しました。
(補足ですが、電話をかける時点で図面はほとんど完成していたので、既存の図面で概算見積の依頼を１００社にかけたわけです。図面の作成から依頼する場合は見積がでてくるまで数週間かかります)

 

東京と埼玉のRCマンションの建築に強い工務店にひたすら電話をした結果、関東圏におけるRCマンションの建築費の下限が分かりました。

 

建築費の上限となると青天井ですが、下限になるとおおよそ横並びになります。
５階建てで部屋の広さが〇㎡で〇戸のRCマンションで施工床面積が〇㎡だと、建築費の最小値は２億〇〇円になるんだな～ということが判明し、最小値を下回ったら逆にまずいな、ということも理解しました。

 

電話をかけた工務店は、実際にRCマンションの建築を行っていて、社歴も長く、実績もあり、評判が高い工務店ばかりです。
なので下手な建築費で提示をするような工務店はまずないでしょう。

 

知人の紹介から見積を頂いた工務店もあり、最低値を下回る金額で提示して頂いたところもありましたが、「RCの実績がない」、「施工管理をしていない」、「社歴が浅い」などの属性の工務店ばかりでした。
つまり手抜きや倒産などのリスクを限りなく低くしたうえで高収益のRCマンションを作りたいなら、建築費の最小値がどのくらいなのか？を理解する必要があります。

 

最小値を下回ってしまうと、一気に手抜きや倒産のリスクがグッと上がります。
安いだけで選んでいると痛い目を見ますが、明らかに安すぎる建築費を選択して失敗することは施主側の問題です。

 

建築費の相場を知らないので違和感に気づけずに工務店の選び方を間違えてしまうわけです。
安いなら安いだけの理由があり、建築費が最小値を下回っていることに気が付いていないのです。

 

特に個人の方がRCマンションを建築するときは、建築費の相場 (この程度の面積なら最小値はこのくらい) を理解せずに進めてしまう方が、大半です。
例えば「５階建てRCマンションで施工床面積が７００㎡だと、建築費の最小値はどの程度か？」と聞かれて、相場観が出てくる方はほとんどいないでしょう。

 

RCマンションの建築は、ハウスメーカーや工務店によって建築費の差が１億円以上となることが普通です。
同じような図面で３憶５千万円と２億５千万円で作れるのなら、後者の方が良いではないでしょうか。

 

最小値である２億５千万円で建築してくれる工務店は、「社歴も長く」「実績もあり」「評判が高い」有望な工務店１００社に電話をかけても５社を下回ります。
広告宣伝費もかけていないような地場の中小の工務店であり、WEBの検索からたどり着くこともまず無理です。

 

そういった高品質で高収益のRCマンションを建築してくれる工務店を探すには、どうすればいいのか。

 

いちばんおススメの方法はローラー作戦なのですが、個人の方だと現実的ではありません。
まず工務店のリストを入手することが困難です。
「工務店」で探せば数百社でもいくらでも検索でヒットしますが、実際にRCマンションの建築を行っている工務店に絞って効率的にローラーをかけていくためには有望な工務店のリストが必須です。

 

僕はそのリストを運よく入手することができましたが、リストなくして闇雲に電話をかけていても時間の無駄になります。
なぜならＨＰや直接の打ち合わせで確認しても良いことしか出てこないからです。
実際の実績などは水増しされている可能性がありますが、リストがあればごまかしようのない実績などが一目瞭然で分かります。

 

埼玉に土地をお持ちのAさんも、僕と並行してご自身で工務店探しを頑張っていましたが、「建築費は安いけど違和感がどうしても残る」という工務店にしか辿り着けませんでした。

 

そのためいちばんおススメする工務店探しの方法は、紹介です。
マンションの建築に詳しくて、信頼できる方に紹介してもらってください。

 

紹介者の質に徹底的にこだわってください。
紹介をしてくれる方はたくさんいますが（大手ハウスメーカーを紹介するだけなら誰でもできます）、建築費の相場を理解している人はほぼいませんし、たまたま知り合いの工務店を紹介してくれるだけのケースが大半です。そうして辿り着いた工務店が最適な選択肢とはなりえません。

 

”本当に分かっている”紹介者かどうか見分けるために、こちらの質問をしてみてください。
「あなたが施工会社を紹介したケースで、紹介をした結果どのように良くなったのか具体的に教えてください」

 

この質問にきちんと具体的に回答ができない紹介者は、単に紹介をしてくれるだけの人の可能性が高いです。

 

高収益なRCマンションを建築して、将来のお金をひたすら増やすことに徹したい、利回りを最大限上げたいという場合は、時間をかけてひたすら工務店探しに徹するしかないのです。
低リスクかつ高品質で、５階建て以下でも表面利回り7.5%以上に到達できるＲＣマンションを建築してくれる工務店は、確実に存在します。

 

あきらめずに、最高のRCマンション作りを実現してほしいな～と思っています。
たった１週間～２週間の努力で、建築費が１,０００万円以上は削減できるケースも普通にあるので、違和感がひとつもないくらいまで徹底して探せば、必ず良い結果になると信じています。
埼玉に土地をお持ちの「Ａさん」も、ＲＣマンションに強く、建築費が最小クラスの工務店に担当してもらい、大変ご満足いただけました。

 

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