マンションを建築するサポートを通して土地の相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
土地から創るアパート経営の専門家 東京の不動産系税理士の横川です。
ブログにお越しいただきありがとうございます！
僕は江東区の清澄白河駅というところに住んで４年になるのですが、家の近くの好条件の土地が駐車場になっていました。
ここで僕が思ったこと「ああ～これだけ好条件の土地ならマンションやアパートを創った方が年間の収支はずっと高くなるのに」
その土地にはもともと戸建てが建っていましたが、おそらくコインパーキング会社の営業マンから勧誘されて、駐車場にしたものと考えられます。
戸建てが取り壊されて駐車場が設営されるまで１ヶ月ほどでした。
まさにあっという間でしたね。
駐車場設営をするとき、取り壊しやアスファルト舗装は専門の運営会社が行ってくれるため、土地オーナーは手間いらずで簡単に土地活用ができます。
契約内容にもよりけりですが、駐車場経営からマンション経営に転換もできるので、駐車場経営は手を出しやすくて低リスクではありますが、収益性も低くなります。
僕の家の近くのその土地は、まさにマンション経営に向いている土地でした。広さも１００坪を超えていました。
江東区は非常に賃貸需要の高い地域で、都心にも近く、通勤にもとても便利です。
清澄白河駅自体も、半蔵門線と大江戸線の２路線が使用でき、大手町駅までなんと３駅です。
オシャレなカフェが多く、有名なカフェや清澄庭園などがあり、落ち着いていて非常にすみやすく僕もお気に入りの街です。
そんな好条件のエリアの土地であり、マンションを建てるとしたら収益性の高い物件を創れるだろうな～と考えていた矢先に、なんと目の前の好条件の土地が駐車場になっていました。
土地を駐車場として活用することも悪くないですし、土地オーナーのご事情もあったかもしれませんが、仮にマンションを創っていたのなら利回り７％以上のＲＣマンションを建てて、毎年少なくとも６００万円以上の黒字を出せていたであろう、それくらい好条件の土地でした。
例えば建築プランとしては、仮に５階建てで全戸貸出用として２５㎡～３０㎡の１Ｋを２０数戸入れると、年間の家賃収入は２千万円以上、返済比率は５０％以下、修繕費や固定資産税で３００百万円ほどひかれて手残りが６００万円以上は残る試算です。
７階建て以上のマンションにしたとしても、表面利回りは７％以上は確保でき、年間の黒字をさらに増やすことができます。
そんなことを考えると、なんだか複雑な気持ちになったんですね。
コインパーキングは、まともに稼働すれば安定的な収益を生み出すことができますが、稼働率はかなり変動します。
場所により稼働率は２０％だったり７０％だったり、場所に大きく左右されますし、周辺環境にも大きな影響を受けます。
今回の清澄白河駅からほど近い好条件の土地だと、周辺の賃貸需要から見てもマンション経営にとても良い土地でした。
一方で駐車場としてはすでに動いていますが、１割ほどしか稼働していません。
１５台ほど駐車できるうち、ポツポツと２台くらい止まっているかな～程度です。
近くにもっと広い駐車場がありますし、駅から１０分以内の土地なので、車でわざわざ来る必要があるのか～と思わざるおえません。
会社や大型の娯楽施設があればコインパーキングも分かりますが、とくにありません。
唯一、すぐ近くに人気のカフェがありますが、駅から徒歩でくる若者客がほとんどなんですね。
しかもそのカフェは自前で駐車場を保有していて、その駐車場すら普通に使えてしまうのです。
なので土地の使い方としては「もったいない」です。
ハウスメーカーはマンションやアパート経営の営業をしませんか～と精力的に営業を行っていて、駐車場運営会社は月極やコインパーキングで土地を活用しませんか～と営業をかけていて、太陽光会社なら太陽光の営業、etc..
その会社が持っている商材を部分最適で売っているだけの状況であり、その土地にあった最適な使い方を提案してくれるわけではありません。
お客様目線の会社というのも実は少ないのです。
僕はマンションやアパート開発のサポートをメインに行っていますが、失敗したときのダメ―ジが計り知れないからというのが大きな理由です。
(通常は多額の借入金を使用するので、返済ができないときは最悪、自己破産になる人もいます）
マンションやアパート経営で失敗してしまう方や知らずに大損してしまう人を１人でも減らしたいという思いで活動しているんですね。
土地をお持ちの方で活用方法にお悩みの方の相談も受けていますが、お客様を失敗させるわけにはいかないので、土地の使い方として別の選択肢がよければその他の選択肢のおススメもしています。
僕自身はハウスメーカーでも建設会社でもないですし、特定のパッケージ商材を売っているわけでもないのでフラットにお客様と接することができるのですが、世の中の多くの会社は特定のパッケージ商品を売ることを目的とした営業が多いので、今回のような「もったいない」土地の使い方になってしまうのです。
アクセスが便利な駅が近くにあり、わざわざ駐車場として使用する必要がないような土地をコインパーキングにしてしまう、、
収益性の低い土地の使い方をしてしまっていてもったいないな～と感じました。
もちろん土地の場所によってはマンションやアパート経営は向いておらず、駐車場経営の方が向いている土地というのもあるので、ケースバイケースです。
今回はありがちな話しですが「もったいない」土地の使い方をしてしまっていた事例をお伝えしました。
土地の使い方は難しいのでその道の専門家に確認することも有効です。
ただし必ずご自身でもある程度は知識を身に付けて、もしくは同時並行で勉強しながら無駄のない土地活用ができるようにしてみてくださいね。
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