土地活用のサポートを通して相続税不安をなくし個人の将来不安をなくす
マンション経営の専門家    東京の不動産系税理士の横川です

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アパート経営をしているけど相続税がどのくらいかかるか不安
相続税の節税対策としてアパート経営を始めようか迷っている

 

こういった考えの方もいらっしゃると思います。
土地の相続対策としてマンションやアパートを建てると有効ですが、なんと土地の相続税を５０％以上も削減できる効果を持っているのが小規模宅地等の特例「貸付事業用宅地等」と呼ばれるものです。

 

小規模宅地等の特例は、非常に節税効果が高く、不動産の相続税対策としてはいちばん重要といっても過言ではないくらい知っておくべきものです。
一定の要件を満たした土地に適用できますが、①自宅として土地を使っている、②事業用として土地を使っている、③賃貸住宅用として土地を使っている場合です。

 

相続税は期限までに現金で納めないといけませんが、自宅やマンション・アパートとして使っている土地から発生する相続税が高くて支払えない、だから不動産を売却せざる負えない、という状況を回避できるように設計されているものです。

 

小規模宅地等の特例をざっくりと表にまとめました。

利用区分	上限面積	減額割合
特定居住用宅地等 (自宅の土地等)	330㎡	80％
特定事業用宅地等 (事業用の土地等)	400㎡	80％
貸付事業用宅地等 (賃貸住宅の土地等)	200㎡	50％

 

今回は、賃貸住宅が建っている土地に適用できる「貸付事業用宅地等」について具体的に解説します。
地積が200㎡までは土地の相続税評価額を50%減額できるという超優秀な相続税の節税策です。

 

200㎡って、マンションやアパートを十分建てられる広さですよね。
収益物件を立てて家賃収入を得て、さらに相続税も50%削減できてしまうわけです。

 

「貸付事業用宅地等」を適用するための要件があります。タイトルにある通りポイント３つです！

・その宅地等に係る被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること。
・その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
・土地を賃貸住宅や駐車場として使っていること

 

平成30年度に税制が変わり、相続開始前3年以内に土地に賃貸住宅などを建てると、貸付事業用宅地等の適用ができなくなりました。
相続開始直前に相続対策としてアパート経営を始める人が多かったことで新しく制度が作られました。

 

しかし、事業的規模（いわゆる「5棟10室基準」）で本格的に賃貸事業を行っている場合には、相続開始前3年以内に土地に賃貸住宅などを建てても、貸付事業用宅地等を適用することができます。

 

実際に小規模宅地の特例「貸付事業用宅地等」を使うとどれだけ相続税を節税できるのか、試算してみました！
同じく相続税の節税策として名高い「貸家建付地」と小規模宅地等の特例である「貸付事業用宅地等」は同時につかうことができるので、両方とも使って土地の相続税額を試算してみます。
※貸家建付地とは、土地にマンションやアパートを建てて他人に貸し出していると土地を自由に使えなくなるため、相続税評価額を減額できる制度のことです。

 

前提条件

・豊島区の北池袋駅近くに地積200㎡の土地を持っている
・路線価は1㎡あたり380千円であり、土地の相続税評価額は200㎡×380千円＝76,000千円
・この土地には3階建て15戸のアパートが建っている（建築費１億円）
・相続人は子ども1人のみ

 

アパートが建っているため「貸家建付地」となるが、、！？

貸家建付地の相続税評価額＝自用地の場合の土地の評価額－(自用地の場合の土地の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

「自用地の場合の土地の評価額」は、基本的には「路線価」を使います。
※路線価とは、国税庁が発表している相続税や贈与税を計算するときの金額のことです。

 

計算式にあてはめると (借地権割合は60%として、借家権割合は全国一律で30%、さらに満室経営とします)
＝76,000千円 ー (76,000千円×60%×30%×100%)
＝62,320千円
貸家建付地を適用した場合の土地の相続税評価額は、62,320千円になりました。

 

さらに小規模宅地等の特例である「貸付事業用宅地等」を適用すると、、！？
貸付事業用宅地等は、200㎡までの土地の相続税評価額を５０％減額できるため、このようになります。
土地の相続税評価額＝62,320千円×50%
＝31,160千円

 

なんと、最初は土地の相続税評価額が76,000千万だったのが、31,160千円となりました！
ここから建物部分の相続税評価額が加算されたり、基礎控除額が差し引かれてから相続税率がかけられますが、土地から発生する相続税はおよそ５０％減です。

 

更地のままだと、単に地積×路線価でもとめられた相続税評価額に税率がかかってしまいますが、土地にマンションやアパートを建てると「貸家建付地」と「貸付事業用宅地等」の両方を適用して土地の相続税評価額を５０％以下にできます。
賃貸経営を始めることは、相続税対策としては非常に有効なんですね。

 

以下補足です。

マンションやアパート（建物自体）の相続税評価額は以下のとおりです。
建物の相続税評価額＝固定資産税評価額 ×（1－借家権割合×賃貸割合）

建物の固定資産税評価額は、建築費の６０%前後になるため、仮に１億円でアパートを建てて満室経営ができているなら
建物の相続税評価額＝60,000千円×（1－30%×100%）
=42,000千円になります。

 

 

立地の良い場所に更地を持っているなら、賃貸経営を始めることが有効な相続対策になりますが、相続対策＞>アパート経営になってしまうと、結局数千万円の損失を出してしまうケースもあるので、税金対策と不動産経営の両方のバランス感が重要です。

 

相続税対策とアパート経営を両方とも適格に判断することは非常に高度な知識とノウハウが必要であるため、不動産に強い税理士に相談するなど専門家に確認することをおススメします。
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